فورمول بیرحمانه اجارهنشينها را مبهوت کرد!
فقط يك هفته تا شروع فصل جابه‌جايي در بازار اجارهنشينها زمان مانده است، اما با بروز شوك تازه در اين بازار طي دست‌كم يك ماه گذشته، زماني به مراتب بيشتر از ۷ روز نياز است تا دولت بتواند شرايط «بيرحمانه» ناشي از اين شوك را در بازار خنثي كند.
دنیای اقتصاد: مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي به كمك دلالان بازار اجاره، فرمول خيره‌كننده‌اي را براي نحوه محاسبه اجاره‌بها اختراع كرده‌اند كه اگر چه محاسبه آن براي هر مستاجري با كمترين سواد رياضي، ممكن است، اما پرداخت مبلغ اجاره با اين فرمول براي دهك‌هاي ميان‌درآمدي و كمتر از آن در تهران كاملا غيرممكن خواهد بود.
اين فرمول خطرناك كه معيار مشخصي هم براي طراحي آن اعلام نشده است، به اين صورت است كه مبلغ رهن‌كامل واحدهاي مسكوني را به صورت متري يك ميليون تومان تعيين مي‌كند طوري كه متناسب با متراژ واحد اجاره‌اي، ارزش رهني آن واحد براساس مضربي از يك ميليون تومان محاسبه مي‌شود و سپس، تبديل رهن به اجاره برمبناي عدد حاصل از اين فرمول، به دست مي‌آيد.
فرمول «رهن متري يك ميليون» در مقايسه با فرمول رايج و قديمي «رهن‌كامل آپارتمان برابر است با يك‌چهارم قيمت آن آپارتمان»، هزينه اجارهنشيني در تهران را براي واحدهاي كمتر از ۱۰۰ مترمربع تا ۳۴درصد و براي كمتر از ۷۰ مترمربع تا ۵۰ درصد افزايش مي‌دهد و به همين اندازه در اجاره‌بها حباب مي‌دمد، اما در عين حال، محاسن فرمول تازه،علاوه بر موجران، نصيب مستاجران پردرآمد نيز مي‌شود!
به بيان ساده‌تر، در نيمه شمالي تهران به دليل بزرگي قيمت مسكن، مبلغ رهن به شيوه فرمول قديمي -۲۵ درصد ارزش يك ملك اجاره‌اي- عدد قابل‌توجهي است طوري كه محاسبه رهن املاك شمالي شهر براساس متري يك ميليون تومان، از مبلغ رهن ناشي از فرمول قديمي، كوچك‌تر خواهد شد. بنابراين فرمول جديد به نفع مستاجران مرفه است حال اينكه در مركز و نيمه‌جنوبي شهر چون نسبت قيمت‌ها برعكس مي‌شود، تبعات هزينه‌اي ناشي از اين فرمول «بيرحمانه» بيشتر از همه، جيب كم‌درآمدهاي بازار اجارهنشيني را تخليه مي‌كند.
به عنوان مثال، مبلغ رهن كامل يك واحدمسكوني ۷۰ متري در تهران با احتساب ميانگين قيمت مسكن متري ۳ ميليون تومان و قيمت كل ۲۱۰ ميليوني اين واحد، چنانچه با فرمول رايج «۲۵درصدي» محاسبه شود، ۵۲ ميليون تومان خواهد اما با فرمول تازه اختراع شده، مبلغ رهن ۷۰ ميليون تعيين خواهد شد.
اين در حالي است كه براي يك آپارتمان ۱۰۰ متري در شمال شهر كه متري ۷ ميليون قيمت دارد، مبلغ رهن براساس فرمول رايج، ۱۷۵ ميليون تومان خواهد شد و براساس فرمول جديد، ۱۰۰ ميليون.
كارشناسان بازار اجاره براي جلوگيري از شيوع فرمول تازه‌شكل گرفته، پيشنهاد اجراي طرح تعزيرات به شكلي جدي‌تر از دو سال قبل را پيشنهاد مي‌كنند و معتقدند: براي تابستان۹۲، بهترين مكانيزم كنترل اجاره‌بها، اعمال محدوديت تعزيراتي سقف اجاره‌بها تا حداكثر ۲۵درصد افزايش است.
ملاك تعيين نرخ ۲۵درصد براي سقف اجاره‌بها در تابستان۹۲ برمبناي حداقل افزايش ميزان دستمزد و حقوق سال جاري، تعريف شده است.
این روزها تعداد واحدهای مسکونی که مبلغ رهن آنها برابر با متراژشان است در بازار اجاره مسکن کمیاب نیست. این فرمول که چند ماهی است در بازار اجاره مسکن خود نمایی می‌کند بیشتر در نیمه شمالی تهران قابل مشاهده است.
رهن هر متر مربع از یک واحد مسکونی بر اساس یک میلیون تومان، فرمولی است که بیشتر به چشم می‌خورد، اما در برخی از محله‌های شمال تهران مالکان در مقابل هر متر مربع از واحدشان، رقم یک میلیون تومان را در نظر نمی‌گیرند، بلکه بیش از این عدد را تعیین می‌کنند.
اما در نقطه مقابل نیمه شمالی تهران، یعنی در نیمه جنوبی تهران بازار اجاره مسکن به ندرت شاهد این مساله است و بنگاهداران در برخی از مناطق مختلف تهران معتقدند که مالکان در جنوب تهران رقمی کمتر از یک میلیون تومان را برای اجاره هر متر مربع واحدشان تعیین می‌کنند.
این نوع تعیین محاسبه نرخ اجاره به نظر بسیاری از متقاضیان مسکن فرمول جدیدی به نظر می‌رسد در صورتی که فعالان بازار مسکن براین باورند که این طرز محاسبه همان فرمول قدیمی تعیین اجاره بها ( مبلغ رهن بر اساس یک چهارم یا یک پنجم ارزش ملک ) است اما به شکل دیگر.
در گفت‌وگو با چندین مشاور املاک در مناطق مختلف تهران، ماجرای تعیین رهن بر اساس متری یک میلیون تومان، نوع برخورد مستاجران با چنین فرمولی و عدم کارآیی فرمول قدیمی ( تعیین مبلغ رهن بر اساس یک چهارم ارزش ملک ) را بررسي كردیم و همچنين پاسخ پرسش‌هايي همچون اينكه آيا مشاوران املاک تعیین کننده اجاره بها هستند و اينكه وضعیت فعلی بازار اجاره از لحاظ رونق یا رکود و نرخ پیشنهادی براي تعزیرات اجاره‌بها چقدر بايد باشد را روشن كرده است.
نیمه جنوبی متری ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار تومان
بنگاهداری در جنوب شهر درباره ماجرای تعیین رهن براساس متری یک میلیون تومان گفت: در ابتدا باید به این نکته اشاره کنم که مدت زمان زیادی است که هیچ معیار دقیقی دیگر برای تعیین اجاره‌بها در نظر گرفته نمی‌شود.
وی در ادامه خاطر نشان کرد: در حال حاضر هر چقدر مالک نیاز مالی داشته باشد این مساله را ملاک نرخ اجاره آپارتمان خود قرار می‌دهد.
کرامتی تاکید کرد: مبلغ رهن متری یک میلیون تومان در این محله زیاد است و محاسبات نشان می‌دهد که ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار تومان در ازای هر متر در نظر گرفته می‌شود.
این بنگاهدار همچنین اظهار کرد: بازار اجاره چند روزی است که به اصطلاح راه افتاده است، اما تقاضا بیش از عرضه است چراکه اکثر متقاضیان بضاعت پرداخت اجاره‌های پیشنهادی از سوی مالکان را ندارند به همین خاطر هر روز به تعدادشان افزوده می‌شود.
وی اعلام کرد که نرخ اجاره از ابتدای سال جاری تا به امروز نزدیک به ۲۰ درصد با نوسان رو به رو شده است و حال با این تفاسیر مشخص نیست سازمان تعزیرات چه میزان درصدی را برای برای افزایش نرخ‌های اجاره اعلام کند.
ارزش رهن هر متر مربع به منطقه بستگی دارد
از طرف دیگر مشاور املاکی در خیابان فاطمی درباره شیوه جدید تعیین اجاره بها تصریح کرد: اجاره رهن هر متر مربع بر اساس یک میلیون تومان، مبلغی باب شده در بازار مسکن است که بیشتر به چشم می‌خورد، اما در این رقم معیار ثابتی در هر منطقه نیست، بلکه در هر منطقه این یک میلیون تومان ممکن است بیشتر یا کمتر باشد.
وی در رابطه با این موضوع که این فرمول از چه زمان به بازار اجاره راه یافت، گفت: چند ماهی است که این اتفاق در بازار اجاره در حال رخ دادن است، اما در ابتدا در ازای هر متر مربع یک میلیون تومان بود اما حال در خیابان فاطمی از متری یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان هم تجاوز کرده است.
سعادت خاطر نشان کرد: مستاجران با این ترفند تعیین اجاره بها کنار آمده اند یا بهتر است، گفته شود که متقاضیان چاره‌ای جز قبول کردن این وضع ندارند و ناگفته نماند که مالکان تنها تعیین کننده نرخ‌های اجاره هستند.
این مشاور املاک هم از نوسان ۲۰ درصدی نرخ‌های اجاره طی ۲ ماه گذشته خبر داد، با این حال حجم تقاضا بیش از میزان عرضه است.
وی میزان درصد احتمالی اداره تعزیرات برای نرخ‌های جدید اجاره را وابسته به میزان افزایش حقوق و دستمزد در سال۹۲ دانست.
رهن واحد مسکونی در تهران متری یک میلیون تومان
اکنون هزينه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در تهرانپارس حدود ۸۰۰ هزار تا ۸۵۰ هزار تومان است و زمینی که هر مترش حدود ۱۰ میلیون تومان ارزش دارد.
یکی از فعالان بازار مسکن در تهرانپارس با افزودن به این مطلب گفت: با این توضیحات رهن هر متر مربع واحد مسکونی یک میلیون تومان محاسبه می‌شود.
وی در رابطه با استفاده از فرمول قدیمی یعنی تعیین مبلغ رهن بر اساس یک پنجم ارزش ملک عنوان کرد: این فرمول هنوز کارآیی دارد، اما برای خانه‌های قدیمی ساخت یا چند سال ساخت.
واحدهایی که کمتر از ۱۰ سال هستند و بازسازی شده اند بر اساس یک چهارم و واحدهای قدیمی ساخت و ضعیف براساس یک پنجم تعیین قیمت می‌شوند.
شکاری اظهار کرد: به طور یقین موجر است که نرخ نهایی اجاره را اعلام می‌کند و مشاوران املاک تنها می‌توانند بر سر میزان اجاره بها چانه بزنند.
این فعال بازار مسکن در تهرانپارس با اشاره به بی‌رونقی بازار اجاره گفت: اگرچه متقاضیان زیادی در بازار حضور دارند، اما همچنان بازار اجاره راکد است و نرخ‌های اجاره هم ۱۰ درصد افزایش یافته است.
این فعال بازار مسکن تاکید کرد: بهتر است سازمان تعزیرات متناسب با افزایش میزان حقوق کارگری و کارمندی، درصد افزایش نرخ اجاره را تعيين كنند.
رهن در پونک متری یک تا یک میلیون و ۲۰۰هزار
عده‌ای از بنگاهداران معتقد هستند که این فرمول تعیین مبلغ رهن بر اساس متری یک میلیون تومان همان فرمول تعیین مبلغ رهن بر اساس یک پنجم ارزش ملک است.
یکی از مشاوران املاک درباره این مساله این چنین توضیح داد: برای مثال یک واحد ۱۰۰ متری نوساز با کلیه امکانات در منطقه ۵ تهران با متری ۶ میلیون تومان، ۶۰۰ میلیون تومان ارزش گذاری می‌شود که یک پنجم آن ۱۲۰ میلیون تومان می‌شود و از سوی دیگر رهن متری در منطقه ۵ بین یک میلیون تا یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تعیین می‌شود.
فرزاد، علت استفاده از این فرمول را استهلاک واحدها پیش‌بینی کرد، چراکه هزینه بازسازی یا نوسازی داخلی آپارتمان ها افزیش یافته است.
وی همچنین عنوان کرد: به اندازه‌ای نرخ‌های اجاره گنگ و مبهم است که متقاضیان نمی‌توانند واحدی را برای اجاره انتخاب کنند، البته ناگفته نماند که در زمان فعلی تقاضا با عرضه برابر است.
این مشاور املاک درصد پیش‌بینی شده از سوی اداره تعزیرات برای نوسان نرخ‌های اجاره را طبق میزان تورم یعنی ۳۰ درصد اظهار کرد.
رهن در فرمانیه متری ۲ میلیون و۲۰۰هزار
فرمول تعیین مبلغ رهن بر اساس متری یک میلیون تومان ارزنده تر از فرمول تعیین مبلغ رهن بر اساس یک پنجم ارزش ملک است.
یکی از بنگاهداران فعال در فرمانیه دراین باره تصریح کرد: اگر یک واحد ۱۰۰ متری نوساز متری ۱۲ میلیون تومان برآورد شود، یک پنجم این قیمت، ۳۰۰ میلیون تومان به عنوان رهن کامل می‌شود، اما حال که رهن متری در فرمانیه هر واحد حدود ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تعیین می‌شود کاملا مشخص است که این روش مناسب تر است، زیرا رهن واحد مذکور
۲۲۰ میلیون تومان محاسبه می‌شود
قلی خانی عنوان کرد: تورم و گرانی‌های اخیر اقلام و اجناس، ممکن است که باعث شده باشد تا مالکان چنین فرمولی را در پیش بگیرند اگرچه این فرمول عرف و علمی نیست اما به هر حال در حال اجرا شدن است.
وی درباره نحوه تعیین اجاره بها توسط مالکان افزود: ۳۰ درصد مالکان از رهن متری استفاده می‌کنند.
۱۵ تا ۲۰ درصد از مالکان نرخ‌های نجومی بدون هیچ فرمولی تعیین می‌کنند که به دلیل گرانی شان تنها در شرایط خاص اجاره می‌رود و مابقی مالکان اجاره بها را منصفانه یا طبق تعرفه اعلام می‌کنند. این فعال بازار مسکن اظهار کرد: قراردادهای اجاره از اواخر خرداد داغ می‌شود و الان تقاضا بیشتر از عرضه است.
وی نرخ ۲۰ درصد را به عنوان درصد پیشنهادی براي تعيين سقف تعزيرات اجاره‌بها پيش‌بيني كرد.
