فارغ از موفقیت یا عدم موفقیت مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا در سال‌های ۱۳۹۹ ، ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ در تعیین سقف اجاره بها، به نظر می رسد این طرح در دولت دارای مخالف و موافق زیادی است و اگر این طرح باز هم عملیات اجرایی به خود بگیرد بدون شک باید منتظر تغییر در سقف آن بود.

اردیبهشت ماه امسال بود که سقف افزایش اجاره‌ بهای مسکن ۱۴۰۱ نسبت به اجاره‌ بهای سال ۱۴۰۰، در تهران حداکثر ۲۵ درصد، کلان‌شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد تعیین و به تصویب رسید. اگر چه در همان روزها اغلب انتقاداتی به این میزان سقف صورت گرفت که این عدد ۲۵ درصد برای تهران نمی تواند اجرایی شود اما اصرار دولت این بود که تورم در همین حدود است و نباید مالکان بیشتر از این اعداد تصویب شده از مستاجران درخواست کنند.

در آن مصوبه سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شد تا با مشاوران املاک متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند اما به خوبی مشخص بود که این اقدام نه از سوی املاکی ها بلکه از سوی مالکان به نوعی پس زده می شود.

سیاست تعیین سقف اجاره بها که با هدف تنظیم بازار اجاره مسکن، امسال برای سومین سال پیاپی ابلاغ شد اجرا شدن آن در سال ۱۴۰۲ را با شرایط سه سال قبل در هاله ای از ابهام قرار داده است. رشد قیمت مسکن و نرخ تورم یکی از دلایلی است که مخالفان اجرای این سیاست در چهارمین سال اجرای آن است.

آنان می گویند: وقتی متوسط قیمت مسکن از ابتدای سال جاری رشد قابل توجهی کرده و نرخ تورم سالانه از مرز ۵۰ درصد عبور کرده چطور امکان دارد که رشد اجاره بها در سال ۱۴۰۲ را باز هم ۲۵ درصد تعیین کرد و اتفاقا بر املاکی ها، مالکان و سازنده ها فشار وارد کرد که باید از این مصوبه تمکین کرد و سازمان تعزیرات حکومتی انرژی خود را وقف برخورد با متخلفین این مصوبه کند.

اما موافقان این طرح نیز معتقد هستند که اگر سقف اجاره بها را ۵ درصد افزایش دهیم و به عنوان مثال برای تهران افزایش ۳۰ درصدی را مجاز اعلام کنیم رشد اجاره بها در مراکز استان ها افزایش بسیار زیادی پیدا خواهد کرد.

حال با توجه به اینکه وزارتخانه های امور اقتصادی و دارایی و راه و شهرسازی از هم اکنون وارد جلسات چگونگی اجرا و میزان تعیین سقف اجاره بها حرکت کرده اند نشان می دهد که متوجه این شده اند که سال آینده، سال سختی به لحاظ قیمت و عرضه مسکن و در نهایت اجاره بها خواهد بود.

به نظر می رسد بازار مسکن از هم اکنون دچار کمبود عرضه مسکن شده باشد. این خالی شدن فایل فروش در املاکی ها نشان می دهد که بازار مسکن در سال آینده سال کمبود عرضه و افزایش تقاضای شدیدی را تجربه کند.

چندی پیش محمدی یکی از املاکی های تهران در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری بازار با اشاره به اینکه این روزها فایل فروش در املاکی ها ته کشیده است گفت: در روزهای پایانی سال همواره هیجان خرید مسکن به اوج خود می رسید اما امسال ظاهرا این وضعیت تغییر کرده است.

او با اشاره به اینکه تورم لحظه ای و نوسانات نرخ ارز باعث شده تا سازندگان و مالکان از فروش منصرف شوند و در دفاتر املاکی ها به شکل قابل توجهی فایل فروش کم شده و اغلب فروشندگان از فروش منصرف شده اند ادامه داد: تصور عموم بر این است که هر چه در سال جاری خرید کنند سال آینده اگر قیمتها بالاتر افزایش یابد سود خواهند کرد. این هیجان که ناشی از رفتار عمومی مردم است همواره در بهمن و اسفند ماه باعث به هم ریخته شدن تعادل عرضه و تقاضا در بازار شده و باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد.

بانک مرکزی در اردیبهشت ماه امسال گزارش داد که قیمت خانه در پایتخت دستخوش تغییر و تحول شده و در دومین ماه از سال ۱۴۰۱، متوسط بهای هر متر مربع خانه در تهران از ۳۶ میلیون تومان عبور کرده است. این در حالیست که متوسط قیمت مسکن در دی ماه به ۵۰ میلیون تومان رسیده و این رشد ۱۴ میلیون تومانی در هر متر نشان می دهد که بازار مسکن در سال آینده شرایط به مراتب سخت تری را تجربه خواهد کرد.

رشد چندین و چند باره قیمت مسکن از ابتدای سال جاری باعث شده تا قدرت خرید متقاضیان مسکن در سال جاری باز هم کاهش یابد. این روند رو به رشد در دی ماه نیز ادامه یافت به طوریکه در دی ماه میانگین وزنی و حسابی قیمت آپارتمان‌های شهر تهران به ترتیب به ۵۴ میلیون و ۹۰۰ هزار و ۵٢ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسید و این آمار نشان داد که نرخ تورم سالانه دی ماه ١٤٠١ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٤٠، ٦ درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (٣٧.١ درصد)، ٣.٥ واحد درصد افزایش داشته است.

برخی از املاکی های سطح شهر تهران این روزها معتقد هستند که اکثر متقاضیان مسکن از ما سئوال می پرسند که آیا در کوتاه‌ مدت و تا شب عید ۱۴۰۲، قیمت مسکن در تهران و سایر شهرها کمتر از نرخ تورم عمومی حرکت خواهد کرد یا اینکه از نرخ تورم فراتر خواهد رفت.

حال سوال این است که اگر قیمت مسکن در تهران تا پایان سال حالتی تهاجمی به خود نگیرد و جهش پیدا نکند با این روال عدم فروش و عدم جابجایی توسط متقاضیان، بازار اجاره بها در سال آینده و در دوران نقل و انتقالات تحت تاثیر شدیدی به لحاظ کمبود عرضه و افزایش تقاضا و قیمت را تجربه خواهد کرد.

فردین یزدانی کارشناس مسکن در پاسخ به این پرسش که تعیین سقف اجاره بها می تواند باز هم موثر واقع شود معتقد است: هیچ سیاستی برای بهبود بازار مسکن نمی تواند در کوتاه مدت تاثیر مثبتی بر بازار بگذارد ولی سیاست هایی مثل تولید مسکن اجاره ای و کمک به سرمایه گذاری برای ساخت و عرضه مسکن می تواند به بهبود وضع بازار کمک کند.

او می گوید: سیاست های مختلفی برای خانه دار کردن مردم در چند سال اخیر اعمال شده که با نگاهی به آمارها متوجه می شویم که تاثیر خاصی بر ساماندهی بازار مسکن نداشته است. سوال این است که آیا وام ودیعه مسکن که اتفاقا به آن زیاد هم پر و بال داده شد توانست مستاجران را تا حدودی کمک کند؟ یا اصلا توانست تاثیر جزئی بر بازار رهن و اجاره بگذارد؟

به هر صورت اجاره بها تابعی از قیمت مسکن و تورم عمومی در کشور است و وقتی تورم بخش مسکن روز به روز در حال افزایش است ، ما شاهد رشد قیمت ها در بازار رهن و اجاره می شویم.

نکته جالبی که وزارتخانه های راه و شهرسازی و امور اقتصادی در پیش دارند این است که بعد از اینکه مقرر شد این سیاست دوباره ادامه پیدا کند ابتدا به سمت ساماندهی مشاوران املاک حرکت کنند. این طرح که در مراحل نهایی خود قرار دارد ظاهرا قرار است حجم فشار بر روی بازار مسکن را چه به لحاظ عرضه و چه به لحاظ کنترل قیمت تحمل و به دوش بکشد