– قیمت مسکن باز هم رکورد می زند؟

بردیا حکمت – به اعتقاد کارشناسان هجوم نقدینگی به سمت بازار ارز یکی از دلایل رشد قیمت در این بازار بود به عبارت بهتر نقدینگی وحشت‌زده، مانند گله ملخ پس از بحران‌های سیاسی و ترس ناشی از تورم به بازار ارز هجوم برد.

هر چند خیلی از فعالان اقتصادی و برخی از دولتمردان مدعی‌اند افزایش قیمت ارز و سکه طلا ناشی از بحران‌های سیاسی و فشار ناشی از تحریم‌ها بوده است، اما آن سوی بازار کارشناسان دیگری نشسته‌اند ومعتقدند بحران ارزی اخیر بیشتر ناشی از تصمیم‌های دولت و بانک مرکزی برای تامین بودجه ریالی بوده است.

اما فرا سوی همه این کارشناسان، برخی تحلیل‌گران اقتصادی واقع بینانه‌تر نگاه می‌کنند و با در نظر گرفتن همه عوامل موجود، روایت افزایش قیمت ارزو طلا را به چند دسته مختلف تقسیم‌بندی می‌کنند که مهمترین آن عوامل اقتصادی است.

به اعتقاد این کارشناسان حتی اگر دولت در فکر تامین بودجه خود از طریق افزایش قیمت ارز باشد و حتی اگر قصد داشته باشد به دلیل مخالفت مجلس با اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها از طریق افزایش بهای ارز به نوعی فاز دوم این طرح را اجرا کند، اما نمی‌توان به راحتی از کنار عوامل اقتصاد گذشت و بخش زیادی از افزایش قیمت ارز ناشی از عوامل اقتصادی و اثرات اقتصادی تحریم‌هاست.

این کارشناسان می‌گویند: نمی‌توان از کنار بحران‌های سیاسی ناشی از تحریم‌های بین المللی و آثار و تبعات آن به راحتی گذشت اما آنچه مسلم است بخشی از افزایش قیمت ارز ناشی از اثرات تورمی و تصمیم‌های اقتصادی دولت در طول چند سال گذشته بوده است. این دسته از کارشناسان همان‌هایی هستند که در طول چند سال گذشته مدام به رشد نقدینگی در کشور به دولت هشدار داده بودند.

برخی آمار‌ها حاکی از آن است که میزان نقدینگی موجود در کشور از سال 84تاکنون بیش از 430 درصد افزایش یافته است اما آمارهای رسمی دیگری که دست‌کم بانک مرکزی و دولت هم بر سر ان اتفاق نظر دارند این است که در تابستان امسال میزان نقدینگی موجود در کل کشور از مرز 375 هزار میلیارد تومان عبور کرده است.

این به معنای آن است که نقدینگی سرگردان پس از عبور از بازار‌های طلا، ارز و بورس بار دیگر در روز‌های آینده به سمت بازار‌های کالا و خدمات حرکت خواهد کرد.

نقدینگی موجود که به شدت افزایش یافته است به دلیل افزایش تورم تا سطح 25 درصد و همچنین وقوع تحریم‌های بین المللی وحشت زده است و چون روز به روز ارزش ریال در برابر دلار به دلیل تورم اقتصادی در حال کاهش است برای حفظ ارزش دارایی‌هایش، مانند گله ملخ‌ها که مزارع را ویران می‌کند، به سمت بازار‌های کالا و خدمات حرکت می‌کند به همین دلیل است که این نقدینگی وحشت‌زده هر‌از‌گاهی سر به بازار طلافروش‌ها می‌زند و چند صباحی دیگر از چهار راه استانبول و یا خیابان حافظ(تالار بورس) سر بر می‌آورد.به همین دلیل است که بلافاصله پس از افزایش شدید قیمت همه ارزهای رایج مانند یورو، دلار، پوند، لیر، درهم، فرانک و… شاخص‌های بورس تهران به صورت سونامی وار رشد می‌کند.

بورس خود را به مرز تورم می رساند

پس از هجوم نقدینگی به سمت بازار‌های طلا، ارز نوبت به بورس رسید به‌طوری‌که شاخص‌های بورس در طول دو ماه (از ابتدای شهریورتاکنون) آنچنان صعود کرد که در تاریخ 46 ساله بورس بی‌سابقه بود. واقعیت آن است افزایش شاخص‌ها در بورس ربطی به عملکرد بهینه اقتصادی ندارد بلکه شاخص‌ها در بورس بالا می‌روند تا خود را به تورم نزدیک کنند.

اصطلاحی در بورس وجود دارد که به آن نسبت قیمت به درآمد یا P/E می‌گویند، این نسبت که از تقسیم قیمت هر سهم به درآمد هر سهم یک شرکت به دست می‌آید نبض بازار سهام را نشان می‌هد و بیانگر سطح عمومی قیمت‌ها در بازار سهام است.

اگر چه نسبت قیمت به در آمد کل بورس در سال 89 حتی به 2/9 مرتبه رسید اما میانگین مناسب این نسبت برای بورس تهران عددی بین 5/6 مرتبه است به عبارت بهتر هر زمان که نسبت قیمت به درآمد بوس از این عدد بالاتر می‌رود کارشناسان بازارسرمایه هشدار می دهند؛ قیمت‌ها در بورس حبابی شده است.

به‌طور معمول هرچه این عدد بالاتر می‌رود نشان می‌دهد که قیمت سهام یک شرکت گران‌تر شده است، اما در طول یک ماه گذشته شاخص کل بورس تهران برای نخسین بار از مرز 30 هزار واحد که روزگاری یک عدد رویایی برای سهامداران تلقی می‌شد، عبور کرد این یعنی اینکه قیمت سهام شرکت‌ها در بورس به شدت افزایش یافته است، پس با معادلات علمی، نسبت قیمت به درآمد بورس باید افزایش یابد، اما چنین اتفاقی در بورس رخ نداده است.

در واقع اگرچه شاخص بورس تهران از مرز 30 هزار واحد عبور کرده، اما نسبت قیمت به درآمد بورس تهران همچنان درمحدوده 6 مرتبه است این نشان می‌هد که میزان سود سهام شرکت‌های بورس به قدری افزایش یافته است که هرچه قیمت سهامشان هم افزایش می‌یابد باز هم نسبت قیمت به درآمد شرکت‌ها چندان افزایش نمی‌یابد.

به بیان بهتر اگر شاخص بورس تهران در سال گذشته که سود شرکت‌های بورس 12 هزار میلیارد تومان بود به عدد 30 هزار واحد می‌رسید قطعا نسبت قیمت به درآمد کل بورس از 10 مرتبه تجاوز می‌کرد، اما درسال جاری به دلیل اینکه سود سهام شرکت‌های بورس از مرز 23 هزار میلیارد تومان تجاوز کرده است، این نسبت هنوز هم در محدوده 6 مرتبه است. اما نکته جالب توجه این است که این افزایش سود شرکت‌ها نه به دلیل عملکرد بهینه اقتصادی دولت است بلکه به دلیل افزایش تورم و افزایش قیمت محصولات شرکت‌ها و کاهش ارزش ریال است چرا که شرکت‌ها محصولات خود را گران‌تر می‌فروشند.

آیا باز هم نوبت مسکن است

در چنین شرایطی دیر یا زود فصل سرمایه گذاری در بورس هم به سر می آید و نقدینگی پس از هجوم به بازار‌های طلا،ارز و بورس به مکان دیگری عزیمت خواهد کرد اما مقصد بعدی نقدینگی کجاست؟

انتظار توری می‌گوید که نقدینگی این بار به سمت بازار مسکن حرکت می‌کند. ضمن اینکه نقدینگی وحشت‌زده در دست مردم جای دیگری را پس از بازار‌های سنتی طلا و ارز و اندکی بورس نمی‌شناسد که به آن سمت برود. در‌عین‌حال گویا دروه افزایش قیمت مسکن که در گذشته 5 ساله و یا 4ساله بود به دلیل افزایش میزان تورم در ایران به دوره‌های 2 ساله تغییر کرده است.

این در حالی است که در اقتصاد واژه‌ای وجود دارد به نام انتظار تورمی که می‌گوید اگر مردم انتظار داشته باشند یک کالا قیمتش افزایش یابد، پس حتما قیمت آن کالا در آینده رشد خواهد کرد و این یک نوع اثر روانی در اقتصاد است.

به گزارش عصر خبر، این روز‌ها بحث اصلی مردم در کوچه و بازار افزایش قیمت مسکن در روز‌های آینده است، چرا که مردم هم با زبان عامیانه پی‌برده‌اند که نقدینگی دیگر جایی برای هجوم ندارد و همانند گله ملخ، وحشت‌زده از تورم و بحران‌های سیاسی، به سمت بازار دیگری که همان مسکن است حرکت خواهد کرد.