مسکن گرفتار پارادوکس عرضه و تقاضا

به گزارش صبحانه، بخش مسکن را می­‌توان یکی از
مهمترین بخش‌­های توسعه در هر جامعه دانست. در اهمیت بخش مسکن همین بس که
بخش قابل‌توجهی از ثروت و درآمد ملی را به خود اختصاص داده است. این بخش با
ابعاد وسیع اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، زیست محیطی و کالبدی، اثرات
گسترده­‌ای در ارائه ویژگی‌ها و سیمای‌جامعه به مفهوم عام دارد.

با
عنایت به سهم‌بری بخش مسکن از اقتصاد خانوار و اقتصاد ملی و به منظور حفظ
تعادل بازار، اتخاذ سیاست­‌های مناسب در هر دو سوی عرضه و تقاضا و تدوین یک
برنامه جامع در این بخش، حائز اهمیت فراوان است. دستیابی به این مهم،
مستلزم شناسایی کامل و تجزیه و تحلیل عمیق ابعاد و عوامل موثر بر آن است.
در این میان شاید بتوان پرداختن به شاخص­‌های بخش، برآورد صحیح تغییرات هر
یک از شاخص‌­ها و پیش‌بینی آن و شناخت صحیح وضعیت موجود بازار را
کلیدی‌ترین ابزار برنامه­‌ریزی و سیاست‌گذاری در این بخش، دانست.

همچنین
تجزیه و تحلیل آمار و اطلاعات در بخش مسکن و تدوین سیاست­‌های درست،
مستلزم تخصص و تجربه در این بخش، به عنوان یک حوزه تخصصی و حساس در اقتصاد
کلان است. از یک سو توجه به عواملی همچون عوامل جمعیتی، اجتماعی (پیش­‌بینی
رفتار خانوارها) و اقتصادی خانوارها در فرآیند برنامه­‌ریزی بسیار حائز
اهمیت بوده و از سوی دیگر در یک فرآیند برنامه­‌ریزی منطقی و کارا، توجه به
مسائل فرابخشی و شاخص­‌های کلیدی و مهم اقتصاد کلان از جمله ظرفیت‌های
اقتصادی و محدودیت منابع شایان توجه است.

بررسی روند تاریخی
سیاست‌گذاری در حوزه مسکن طی سال‌های اخیر، حاکی از رویکردهای مختلف به
مقوله مسکن و انجام برخی خطاهای استراتژیک در این بخش است. از این روست که
پیدا کردن نقطه تعادل سیاست­گذاری بسیار با اهمیت و مقوله­‌ا‌ی پیچیده است.

در
حال حاضر بخش مسکن با پارادوکس­‌های آشکاری، در هر دو مقوله عرضه و تقاضا
روبروست. به عنوان نمونه براساس سرشماری سال 1395، موجودی مسکن کل کشور
(بدون احتساب واحدهای مسکونی خالی) بیش از 22.8 میلیون واحد مسکونی و تعداد
خانوار 24.19 میلیون واحد است. همچنین تراکم خانوار در واحد مسکونی، حدود
1.05 است. در حالی‌که تعداد خانه‌های‌خالی با بیش از 55 درصد رشد، از 1.66
میلیون واحد در سال 90 به 2.58میلیون واحد، در سال گذشته افزایش یافته است،
که محل بسی تأمل است!

علی­رغم، وجود بیش از 2.5 میلیون واحد مسکونی
خالی در کشور، حدود 30درصد از جمعیت شهری کشور در بافت‌های فرسوده و
سکونت‌گاه‌‌های غیررسمی زندگی می‌کنند و از دارا بودن مسکن مناسب، ایمن و
بهداشتی رنج می­‌برند. همچنین در حالی بخشی از اقشار جامعه در مسکن­‌های
لوکس و با متراژ بالا زندگی می‌کنند و نیز بخش قابل‌توجهی از واحدهای
مسکونی گران‌قیمت، فاقد متقاضی است که تقاضا برای مسکن کوچک و ارزان قیمت
بالا بوده و اقشار کم درآمد از تأمین مسکن حداقلی عاجز هستند.

این
موارد گویای برخی پارادوکس‌ها در بازوهای عرضه و تقاضای مسکن و نمونه­‌ای
از نمود ناصحیح و احتمال برداشت ناصواب از شاخص­‌های آماری بخش مسکن است
(مشخصا تعداد خانه­‌های‌خالی که تصور عدم نیاز به مسکن را در کشور دیکته
می­‌کند). تظاهر ناصحیح شاخص‌های بخش مسکن، می‌تواند سیاست‌گذاری را به
مسیر نادرست معطوف کرده و موجب هرج و مرج در نظام برنامه‌ریزی و نهایتاً
عدم احساس تعلق و آرامش در شهروندان شود.

در توضیح این مطلب، لازم
به ذکر است که علی‌رغم خالی بودن بیش از 2.5 میلیون واحد مسکونی در کشور
(با فرض صحت اطلاعات)، برآوردهای جمعیت‌شناختی از رشد خانوار و تقاضای
انباشته مسکن، نیاز به نوسازی و بهسازی در بافت‌های فرسوده شهری و تطابق آن
با توان اقتصادی خانوارها نشان می‌دهد که برای بهره‌مندی همه خانوارها از
مسکن منحصر به خود، می­‌بایست سالانه حدود 900 هزار واحد مسکونی در کشور
تولید شود و وجود خانه­‌های‌خالی به معنای عدم نیاز به تولید مسکن نیست
(پدیده بدمسکنی هنوز یکی از معضلات اصلی و مهم در این بخش است).

از
سوی دیگر بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد که عامل تحرکات در بخش مسکن
همواره از سوی تقاضا شروع شده و به تدریج به بخش عرضه سرایت می­‌کند.
همچنین عدم امکان نقدشوندگی واحدهای‌مسکونی ساخته‌­شده ناشی از کمبود تقاضا
و کاهش قدرت خرید خانوارها، یکی از دلایل مهم سکون و عدم تحرک‌پذیری بخش
مسکن در شرایط جاری بوده است.

تمامی این موارد سبب شده که سیاست‌های
معطوف به توانمندسازی و حمایت تقاضا در گام اول و به تدریج در گام‌های
بعدی تقویت سوی عرضه، همچنان سیاست بهینه در بخش مسکن باشد و به تدرج
بتواند این بخش را در مسیر تعادل قرار دهد. از طریق این سیاست، امکان حرکت
در مسیر دستیابی تمامی اقشار جامعه به مسکن مناسب و ایجاد توازن در الگوی
عرضه و تقاضا، بسیار محتمل است.

از دیگر موارد قابل توجه در این
بخش، روند سرمایه­‌گذاری مسکن طی سال­‌های اخیر است که همواره منفی بوده و
پروانه‌های اخذ شده عمدتاً معطوف به مسکن بزرگ متراژ بوده‌­اند. این موضوع
نیز در کنار وجود تقاضای بیشتر برای واحدهای کوچک­‌متراژ، نمود دیگری از
عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضاست و صحه­‌ای بر سیاست­‌های حمایت از سوی
تقاضاست.

بدون­‌شک مشارکت آحاد جامعه، استفاده از ظرفیت­‌ها و
استعدادهای همگان، بهره­‌برداری حداکثری از منابع مادی و معنوی کشور، نیروی
شتاب­‌دهنده به پیشرفت و شکوفایی هر بخش اقتصادی و در نتیجه پیشرفت جامعه
به­‌شمار می­‌رود، این مهم در سیاست­گذاری و تعیین خط‌مشی بخش مسکن نیز
می‌بایست مدنظر قرار گیرد.

علی چگنی-مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن