آمارها از تورم ۵۱ درصدی ساخت و ساز مسکن در بهار امسال حکایت دارد و برآوردها نشان می‌دهد بدون احتساب قیمت زمین، هزینه ساخت به متری ۸.۳ میلیون تومان رسیده است؛ با این حال سازندگان می‌گویند که با نوسانات نرخ ارز در ماه های اخیر آمارهای جدید متفاوت خواهد بود و این مساله می‌تواند دامن ساخت و ساز در هر دو بخش دولتی و خصوصی را بگیرد.

تورم عمومی و رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، هزینه‌های ساخت مسکن را افزایش داده است. آخرین آمار مربوط به بهار امسال که از سوی بانک مرکزی ارایه شده از رشد ۵۱ درصدی هزینه ساخت مسکن در مقایسه با سال ۱۴۰۰ حکایت دارد. بر این اساس برخی برآوردها نشان می‌دهد متوسط قیمت ساخت هر متر خانه (بدون احتساب قیمت زمین) به ۸.۳ میلیون تومان رسیده است.

اگرچه تورم ۵۱ درصدی ساخت‌وساز به تنهایی می‌تواند فعالیت های ساختمانی را دچار اختلال کند، سازندگان مسکن، عوامل رکودزای دیگر مثل عوارض ساختمانی، هزینه دستگاه های خدمات رسان، رشد نرخ دستمزد، افزایش احتمالی و سنگین هزینه تامین اجتماعی کارگران را از دیگر مشکلات حوزه تولید مسکن می‌دانند.

به تازگی رییس سازمان نظام مهندسی هم از پایین بودن تعرفه دستمزد مهندسان گلایه کرده و بنابراین ممکن است نرخ خدمات مهندسی که هم‌اکنون کمتر از یک درصد است بالا برود.

مجموع عوامل فوق سه عارضه منفی را در بازار مسکن ایجاد کرده که شامل رشد هزینه‌های تولید، افت توان متقاضیان مصرفی و رکود معاملات است؛ اولین عارضه به ساخت و ساز لطمه می‌زند. تیراژ تولید مسکن در شهر تهران طی بهار سال جاری با سقوط تاریخی به ۶۲۰۰ واحد رسیده که نسبت به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد بهار پارسال افت ۴۲ درصدی را نشان می‌دهد.

جهش بی‌سابقه قیمت مسکن بین سال های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ منجر به افت شدید قدرت خرید متقاضیان شد. در سال ۱۴۰۰ قیمت مسکن به ثبات نسبی رسید اما مجددا در سال ۱۴۰۱ تورم مسکن شتاب گرفت و در حال حاضر تورم نقطه به نقطه مسکن پایتخت به ۴۶ درصد رسیده است. رکود معاملات معمولا تاثیر منفی بر ساخت و ساز ایجاد می‌کند.

نوسان قیمت ارز طی روزهای اخیر و رسیدن آن به بالای ۴۰ هزار تومان در بازار آزاد منجر به انتظارات تورمی در بسیاری بخش‌ها از جمله بازار مسکن شده است. به دنبال این اتفاق روز پنج‌شنبه رییس کل بانک مرکزی تغییر کرد و محمدرضا فرزین جایگزین علی صالح‌آبادی شد. سید ابراهیم رئیسی ـ رییس‌جمهور از مسئول جدید بانک مرکزی خواست تا نرخ ارز را مدیریت کند و از همفکری صاحب نظران بهره ببرد.

قیمت مسکن ملی بالا نمی‌رود؟

به دنبال نوسانات نرخ ارز این تصور ایجاد شد که مسکن دولتی تحت عنوان نهضت ملی مسکن تحت تاثیر تغییر قیمت نهاده‌های ساختمانی قرار گیرد. در این خصوص روز گذشته مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران گفت که تغییری در قیمت نهضت مسکن ایجاد نمی‌شود؛ چرا که قراردادها از قبل منعقد شده است.

در قراردادهای حوزه پیمانی نهضت ملی مسکن، شاخص های تعدیل بر اساس دفترچه فهرست بها لحاظ می‌شود. این تعدیل‌ها هر سه ماه یک بار باید توسط سازمان مدیریت و برنامه اعلام شود که طی یک سال اخیر معمولا با تاخیر اعلام می‌شود. متناسب با پیشرفت فیزیکی کار، شاخص های تعدیل اعمال می‌شود.

وقتی پروژه شروع به فعالیت می‌کند، پیمانکار متناسب با پیشرفت فیزیکی به کارفرما گزارش می‌دهد. قیمت بر اساس نرخ نهاده‌های ساختمانی در زمان شروع تعیین می‌شود اما اگر بعد از هر مرحله نرخ مصالح دچار تغییر شد در محاسبات تعدیل جدید لحاظ خواهد شد. مثلا در جریان افزایش اخیر قیمت یونولیت اگر پروژه از مرحله سقف (نصب یونولیت) عبور کرده باشد نرخ یونولیت بر اساس قیمت سابق لحاظ می‌شود اما اگر هنوز سقف نزده باشد، با قیمت جدید محاسبه خواهد شد.

دلار بازیگر اصلی تورم تولید مسکن است

برای بررسی ابعاد این موضوع با عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان صحبت کردیم که گفت قیمت ارز، از بازیگران اصلی پروژه نهضت ملی مسکن محسوب می‌شود. البته پایین بودن توان متقاضیان و نبود منابع بانکی لازم هم از دیگر مشکلات است.

فرشید پورحاجت افزود: بسیاری از متقاضیان واحدهای نهضت ملی مسکن بعد از واریز ۴۰ میلیون تومان آورده اولیه، توان پرداخت آورده‌های بعدی را ندارند. این باعث ریزش متقاضیان و متعاقبا کندی فعالیت های ساختمانی می‌شود. بنابراین باید از طریق افزایش سقف تسهیلات، منابع جبران شود که آن هم مسائل خود را دارد و ممکن است متقاضیان توان پرداخت اقساط را نداشته باشند.

عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان درباره افزایش حدود ۵۱ درصدی هزینه ساخت یادآور شد: این آمار مربوط به بهار امسال و دلار حدود ۳۲ هزار تومان است. اگر آمار جدید ارایه شود اعداد و ارقام متفاوت خواهد بود. تورم فقط دامن پروژه‌های نهضت ملی را نمی‌گیرد بلکه مربوط به ساخت و ساز بخش خصوصی هم می‌شود.

به گفته پورحاجت، بسیاری از سازندگان از منابع پیش فروش یا تسهیلات بانکی استفاده می کنند. سازنده واحد را با قیمت های قبل از گرانی واگذار کرده و باید به تعهد خود عمل کند. با توجه به نوسانات اقتصادی که بعد از تعهد سازنده ایجاد می‌شود برخی سازندگان دچار مشکل می‌شوند و نمی‌توانند زمینی هم‌قیمت زمینی که قبلا در اختیار داشتند را خریداری کنند. این مساله منجر به رکود فعالیت های ساختمانی و متعاقب آن فشار تقاضا بر بازار مسکن می‌شود