سارا پورادبی، تحلیلگر اقتصادی در تحلیلی که در ویژه نامه نورزی تجارت فردا منتشر شده است به اثر اقتصاد متلاطم سال گذشته بر بازار مسکن پرداخته است که در ادامه می خوانید.

رشد افسارگسیخته قیمت مسکن

اقتصاد متلاطم کشور در سال 1401 تمامی بازارها را تحت تاثیر خود قرار داده و در این میان بازار مسکن نیز مستثنی نبوده است. رشد افسارگسیخته قیمت مسکن منجر به آن شد که متوسط قیمت مسکن در دی‌ماه سال جاری به 55 میلیون تومان به ازای هر مترمربع در شهر تهران برسد و احتمال می‌رود که تا پایان سال از مرز 60 میلیون تومان نیز عبور کند.

رشد چشمگیر قیمت‌ها همزمان با عقب ماندن درآمد خانوار از تورم و بی‌اثر شدن ابزارهای تامین مالی مسکن باعث شده بخشی از متقاضیان مصرفی دیگر امیدی به مالک شدن نداشته باشند و خرید مسکن را دورتر از هر زمان دیگری تصور کنند.

متغیر اثرگذار بر بازار مسکن

یکی از مهم‌ترین متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن در چند سال اخیر و به‌خصوص در سال 1401، نرخ ارز بوده است که از کانال‌های مختلف بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد. افزایش نرخ ارز انتظارات تورمی را تحریک می‌کند و اشخاص برای فرار از کاهش مستمر ارزش پول خود وارد بازار مسکن می‌شوند که خود تقاضای بیشتری ایجاد می‌کند.

همزمان صاحبان ملک هم در مورد فروش دارایی خود حساسیت بیشتری به خرج می‌دهند و بااحتیاط و در نتیجه با قیمت بالاتری ملک خود را در بازار عرضه می‌کنند. در سمت ساخت‌وساز و عرضه واحدهای نوساز نیز رشد نرخ ارز از طریق افزایش هزینه‌های ساخت، قیمت تمام‌شده مسکن را افزایش می‌دهد. اگر مصالح و تجهیزات به‌کاررفته وارداتی باشند که به‌طور مستقیم با افزایش قیمت ارز افزایش قیمت پیدا می‌کنند و اگر تولید داخل باشند نیز به دلیل حجم بالای صادرات و واردات این مواد، قیمت آنها از نرخ ارز تاثیر می‌گیرد.

شوک های ارزی به قیمت مسکن

نمودار 1 رشد متوسط قیمت مسکن در تهران و رشد نرخ برابری دلار امریکا در برابر ریال را مقایسه می‌کند. چنان‌که مشاهده می‌شود از سال 1389 به بعد قیمت مسکن عمدتاً تحت تاثیر انتظارات، به سرعت به نوسانات نرخ ارز واکنش نشان داده است. شوک‌های ارزی سال‌های 1391، 1397 و 1399 تقریباً به صورت همزمان یا با تاخیر کمی، در ابعاد ملایم‌تر شوک قیمت در بازار مسکن را به دنبال داشته است و شوک ارزی نیمه دوم 1401 نیز از این قاعده مستثنی نخواهد بود.

نمودار 1– مقایسه رشد قیمت مسکن شهر تهران و رشد قیمت دلار-درصد

منبع: بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران/ مرکز آمار

بررسی تعداد معاملات صورت‌گرفته در بازار مسکن از افت نسبی خرید و فروش حکایت دارد. اگر شهر تهران را به عنوان یک نمونه از کل کشور در نظر بگیریم، متوسط تعداد معاملات ماهانه طی سال‌های 1391 تا نیمه نخست سال 1397 بسیار بالاتر از سال‌های بعد از آن بوده و طی سال‌های 1398 و 1399 عمدتاً به دلیل فراگیری کرونا افت قابل توجهی در عاملات مسکن دیده می‌شود.

رمزگشایی از کاهش معاملات مسکن

اما روند این معاملات در سال 1400 در حال افزایش بود که مجدداً در سال 1401 روند نزولی به خود دید. این کاهش معاملات عمدتاً ناشی از توقف در عرضه از سوی صاحبان ملک بوده است. نمودار 2 مجموع معاملات ثبت‌شده در شهر تهران را به صورت فصلی نمایش می‌دهد. در پاییز 1401 کمتر از 24 هزار واحد در تهران معامله شده، در حالی که این رقم در پاییز 1396 بیش از 46 هزار واحد و در پاییز 1391 نزدیک به 66 هزار واحد بوده است.

نمودار2– تعداد معاملات مسکن در شهر تهران-واحد

منبع: بانک مرکزی

افزایش شدید نااطمینانی در اقتصاد کشور و نوسانات مداوم و عمدتاً رو به بالای قیمت در بازارها از جمله بازار ارز، علاوه بر بالا بردن هزینه‌های ساخت‌وساز، ریسک سرمایه‌گذاری در پروژه‌های بزرگ با نقدشوندگی به نسبت پایین را افزایش می‌دهد.

در چنین شرایطی به‌طور طبیعی سرمایه‌گذار به دنبال بازاری است که با هر مبلغی و به راحتی بتواند به آن وارد و از آن خارج شود و نقدشوندگی خود را برای تغییر استراتژی حفظ کند. از این‌رو ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن افزایش پیدا می‌کند. با وجود روند رو به بهبود سرمایه‌گذاری حقیقی بخش خصوصی در سال 1399، سطح سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های ساختمانی در سال 1400 در حدود 12 درصد نسبت به سال قبل از آن کاهش داشته و این روند نزولی تا نیمه اول 1401 نیز ادامه داشته است.

شاخص مدیران خرید ساختمان نیز که در نمودار 3 مشاهده می‌شود نشان می‌دهد از بهار امسال به بعد فعالیت کسب‌وکارهای حوزه ساختمانی با کاهش نسبی همراه بوده است. افت سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز جدید به معنای کاهش عرضه مسکن در آینده است که خود یک عامل افزایشی برای قیمت مسکن خواهد بود.

نمودار3– شاخص مدیران خرید ساختمان

منبع: اتاق تعاون ایران

بازار اجاره

بازار اجاره مسکن به‌خصوص زمانی داغ‌تر می‌شود که بخشی از تقاضای مصرفی به دلایلی از جمله عدم قدرت خرید وارد بازار اجاره شود. با این حال به‌طور معمول با محدودیت در عرضه واحدهای اجاره‌ای مواجه می‌شود. برای مثال فروشنده‌ای که به دلیل انتظارات تورمی بالا فعلاً برای فروش واحد مسکونی خود دست نگه داشته است، احتمال کمی دارد که به سرعت تصمیم بر اجاره دادن ملک بگیرد.

از این‌رو قیمت اجاره هم همراه با قیمت مسکن رشد می‌کند و تامین سرپناه مناسب را برای اقشار کم‌بضاعت‌تر سخت‌تر می‌کند. برای مثال در سال 1400 متوسط درآمد یک خانوار شهری در حدود 3/13 میلیون تومان تخمین زده شده است که اگر فرض کنیم یک خانوار بخواهد یک واحد 75 مترمربعی را اجاره کند به‌طور متوسط باید نصف درآمد خود را به آن اختصاص بدهد. اما اگر به‌طور دقیق‌تر به دهک‌های کمتر برخوردار توجه کنیم که اتفاقاً تقاضای اجاره واحد مسکونی بیشتر در این قشر وجود دارد، در سال 1400 تامین واحدهای اجاره‌ای مناسب برای خانوارهای دهک‌های اول تا سوم درآمدی تقریباً غیرممکن بوده و دهک‌های چهارم تا ششم نیز باید بیش از نیمی از درآمد خود را بابت اجاره‌بها پرداخت می‌کردند.

جدول 1 نسبت اجاره‌بهای یک واحد متوسط به متوسط درآمد خانوار را در دو سال 1399 و 1400 مقایسه می‌کند. مشاهده می‌شود که این نسبت در تمامی دهک‌ها افزایش داشته است.

جدول 1- برآورد سهم اجاره‌بهای یک واحد مسکونی 75 مترمربعی در کشور نسبت به درآمد خانوار (درصد)

افزایش اجاره بها بالاتر از متوسط رشد درآمدها

برآوردها برای سال 1401 حاکی از آن است که اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در 9‌ماه اول این سال بیش از 40 درصد نسبت به دوره مشابه سال قبل افزایش داشته که بالاتر از متوسط رشد درآمدهاست. بنابراین سهم اجاره به عنوان یک هزینه تقریباً غیرقابل اجتناب از کل درآمد بیشتر شده است. این در حالی است که هزینه سایر اقلام مانند اقلام خوراکی و غیرخوراکی (به‌جز مسکن) نیز با افزایش حتی بیشتری همراه بوده و این به معنای کوچک‌تر شدن سبد مصرفی خانوار طی این دوره است.

نسبت «قیمت به اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی» یکی از معیارهایی است که به تشخیص تعادل میان قیمت و اجاره‌بها کمک می‌کند. این شاخص که طی 30 سال گذشته در بازه مشخصی در نوسان بوده است در زمستان 1399 بالاترین رکورد خود را ثبت کرد. پس از آن با رشد قابل توجه اجاره‌بها نسبت به رشد قیمت مسکن، این نسبت رو به کاهش رفت اما در نهایت با رشد شدید نرخ ارز در پاییز امسال که رشد شدید قیمت مسکن را به دنبال داشت، شاهد افزایش مجدد این نسبت بوده‌ایم که در نمودار 4 هم مشاهده می‌شود. رشد بیش از حد قیمت نسبت به اجاره بیانگر احتمال رشد بیش از پیش اجاره‌بها در فصول آتی است.

نمودار4– نسبت قیمت زیربنا به متوسط اجاره‌بها (واحد)

منبع: مرکز آمار ایران

جمع‌بندی و چشم‌انداز

افزایش قیمت مسکن در کشور به گونه‌ای بوده که می‌توان گفت اگر فرد یا خانواده‌ای تابه‌حال صاحب ملک نشده باشند، خرید مسکن برای آنها دور از دسترس شده است. افزایش شدید قیمت ارز، رشد شدید قیمت مسکن را به دنبال داشته و در پی آن با کاهش شدید قدرت خرید خانوار و افزایش تقاضا برای واحدهای استیجاری، نرخ اجاره‌بها نیز افزایش پیدا کرده است.

کوچ سرمایه به بازار ملک خارج از کشور

کاهش قدرت خرید خانوار موجب نبود تقاضای مصرفی در بازار می‌شود که این امر ساخت‌وساز مسکن را مختل می‌کند و موجب کاهش عرضه در آینده می‌شود که خود عامل افزایش قیمت و تشدید این چرخه است.

بالا بودن قیمت مسکن در کنار رشد شدید نرخ ارز و وجود نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی به خروج بخش عظیمی از سرمایه‌های کشور به مقصد بازار ملک در سایر کشورها منجر شده است.

بنابراین چشم‌انداز سال 1402 بازار مسکن وابسته به ثبات اقتصاد کلان، انتظارات تورمی و البته نرخ ارز خواهد بود و با توجه به آنکه علائم مثبتی برای بهبود این عوامل دیده نمی‌شود، به نظر می‌رسد نباید انتظار بهبودی در وضعیت بازار مسکن در سال آینده داشت