بازوی پژوهشی مجلس، در تازه‌ترین گزارشی که اخیرا درباره وضعیت بازار مسکن منتشر کرده است با تایید تورم بی‌سابقه در بازار اجاره همزمان با افزایش سیل مستاجرها، یک پازل شوم از این بازار را به تصویر کشیده است. تحلیل آنچه در این گزارش آمده است نشان می‌دهد هم‌اکنون یک پازل شوم با چهار قطعه نامناسب در بازار مسکن وجود دارد که سیاستگذار باید آن را با یک پازل مناسب همراه با قطعات درست و کارآمد برای ساماندهی بازار به‌خصوص بازار اجاره جایگزین کند.

محتوای این گزارش نشان می‌دهد، در حال حاضر رکود تولید، جهش قیمت مسکن، کاهش شدید قدرت خرید طیف مصرف‌کننده بازار ملک و همزمانی تورم شدید اجاره‌نشینی با سیل مستاجرها در این بازار چهار قطعه ناموزون از پازل شوم بازار مسکن است. در این گزارش که در آن تحلیلی از وضعیت فعلی بازار مسکن و بررسی راهکارهای مهم برای خروج از بحران در این بازار ارائه شده است، به سیاست‌های غلط، ناکارآمد و بی‌اثری که در تمام سال‌های اخیر تاکنون از سوی طیف قانون‌گذار و مجری بازار مسکن اجرا شده، اشاره شده است. در عین حال بر این واقعیت مهم تاکید شده است که هم‌اکنون مهم‌ترین و بحرانی‌ترین بخش بازار مسکن، وضعیت بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی نیست؛ چرا که مدت‌هاست به واسطه جهش‌های مکرر قیمت و از دست رفتن قدرت خرید طیف مصرفی در این بازار، عملا این بخش از معاملات ملک از دسترس گروه زیادی از مصرف‌کننده‌ها به‌خصوص خانه‌اولی‌ها خارج شده است. از دید این گزارش در شرایط فعلی مهم‌ترین بحران بازار مسکن مربوط به بازار اجاره و طیف اجاره‌نشین است. این بازار در شرایط فعلی نه‌تنها با سیل گسترده اجاره‌نشین‌ها روبه‌روست که در عین حال شدیدترین دوره‌های تورمی خود را تجربه می‌کند. تاکید بر عرضه واحدهای مسکونی موجود در بازار که خالی از سکنه باقی مانده است و اولویت این شکل از عرضه فوری به بازار نسبت به تولید واحدهای جدید، نسخه نجاتی است که در این گزارش برای اجاره‌نشین‌ها تجویز شده است. در واقع خانه‌های خالی از سکنه، بر اساس جمع‌بندی‌های صورت‌گرفته در این گزارش همان خانه‌های نجات اجاره‌نشین‌ها هستند.

نامعادله خانه‌ خالی و تورم مسکن

مرکز پژوهش‌های مجلس در این گزارش که با عنوان «مالیات بر خانه‌های خالی: مروری بر مبانی، آثار، تجربه کشورها و الزامات اجرایی» دو روز قبل منتشر کرد از بروز یک سوال یا نامعادله در بازار مسکن خبر داده است؛ این سوال مهم این است که چرا وقتی کشوری مانند ایران با افزایش نرخ خانه‌های خالی به صورت سالانه مواجه است، باز هم قیمت مسکن افزایش دارد؟ در واقع چرا در برخی از کشورها برخلاف برخی دیگر که افزایش تعداد خانه‌های خالی نشانه‌ای از افزایش عرضه مسکن و عاملی در جهت کاهش قیمت‌هاست، در برخی دیگر از جمله در ایران، همزمان با افزایش تعداد خانه‌های خالی، قیمت مسکن نیز روزبه‌روز در حال افزایش است؟

در این گزارش آمده است: «در سال‌های اخیر، علاوه‌ بر کند شدن شدید تولید و عرضه مسکن، رشد غیرمنطقی قیمت مسکن، قدرت خرید و استطاعت مسکن برای مردم را به‌شدت کاهش داده است و اقشار متوسط و ضعیف جامعه را بیش ازپیش از خانه‌دار شدن دور کرده است. به همین دلیل ‌درصد کمتری از خانوارها به تهیه مسکن ملکی قادر بوده و بخش عمده آنها به‌ناچار متقاضی مسکن استیجاری شده و سیلی از مردم به سمت اجاره‌نشینی پناه بردند که‌ این موضوع خود افزایش مضاعف و بی‌سابقه اجاره‌بها را به‌ دنبال‌ داشته‌ است. موردی که مساله خانه خالی را پررنگ می‌کند؛ اختلاف آن در ایران با متوسط نرخ طبیعی است که رغبت محتکران را به خرید و نگهداری ملک برای کسب سود و انباشت سرمایه نشان می‌دهد. اما در این میان خانه‌هایی نیز برای استفاده از بازار کم‌ریسک و پرسود مسکن خالی می‌مانند که این مساله، به کاهش عرضه خانه به‌منظور بهره‌برداری و سرمایه‌ای شدن این کالای مصرفی منجر شده و به تبع آن رشد قیمت اجاره و افزایش فشار بر مستاجران و فاقدان مسکن ملکی را به دنبال دارد. علاوه بر این خالی ماندن خانه‌ها به‌دلیل محبوس شدن حجم عظیمی از سرمایه کشور، به رشد تولید و اشتغال نیز آسیب می‌رساند. بررسی تجارب کشورها نشان می‌دهد که دولت‌ها برای برقراری ثبات در بازار و کنترل قیمت‌ها از اهرم مالیاتی استفاده می‌کنند و با سازوکار مشخص برای مالکانی که به قصد کسب سودهای غیرمنطقی به بازار مسکن گام گذاشته‌اند، هزینه ایجاد می‌کنند.»

آن طور که در این گزارش با استناد به تجربه کشورهای مختلف آمده است، در کشورهایی که با بحران مسکن، تورم بالا و همچنین فشار اجاره‌نشینی مواجه هستند، وجود خانه‌های مسکونی خالی از سکنه با افزایش بی‌رویه قیمت خانه‌ها همراه است. در حالی که در برخی دیگر از کشورها، افزایش تعداد خانه‌های خالی از سکنه در برخی موارد منجر به کاهش قیمت مسکن نیز شده است.

اما بررسی‌ها نشان می‌دهد، در کشورهای گروه اول یعنی کشورهایی مانند ایران که افزایش تعداد خانه‌های خالی از سکنه همزمان با افزایش قیمت مسکن است، یک عامل عمده موثر است که در مطالعات پژوهشگران دنیا آمده است. در یک نمونه که در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس به آن اشاره شده است تجربه کشور تایوان نشان می‌دهد که عایدی سرمایه مسکن در این کشور از دهه ۱۹۷۰ آنقدر بالا بوده که مالکان واحدهای مسکونی را تشویق به خالی نگه‌ داشتن خانه‌های خود، آن‌هم برای سودهای هنگفت در آینده کرده است. همین عامل موجب افزایش قیمت مسکن در تایوان شده و مردم را از دسترسی به آن دورتر کرده است.

پروفسور لی استاد اقتصاد دانشگاه اِیاندام تگزاس در شرح نتایج تحقیقات خود در زمینه پدیده خانه‌های خالی می‌گوید: «خانواده‌های کم‌بضاعت از استطاعت مالی کافی برای خرید مسکن برخوردار نیستند؛ بنابراین روشن است که قیمت خانه‌ها به خاطر تقاضای کسانی که می‌خواهند از خانه پول دربیاورند یعنی «سوداگران» بالا می‌رود و بیشتر خریداران بیش از یک خانه خریداری می‌کنند.»

مساله افزایش خانه‌های خالی بیش از نرخ طبیعی، به‌دلیل وجود تقاضای سوداگرانه جهت احتکار و انتظارات تورمی رخ می‌دهد و با اثر گلوله برفی تقاضای مذکور، این فاصله بیشتر نیز خواهد شد. بنابراین مکانیزم مذکور در بازار مسکن کشورهایی نظیر ایران که عرضه مسکن بسیار کمتر از تقاضای (مصرفی و سرمایه‌ای) آن است، عمل نمی‌کند.

در واقع، اثر دومینویی رشد تقاضای سوداگرانه برای احتکار مسکن و سودجویی از آن در آینده به دلیل وجود انتظارات تورمی، باعث می‌شود همزمان با افزایش تعداد خانه‌های خالی، رشد قیمت مسکن نیز بیشتر شود.

این موضوع دلیل ادامه جهش قیمت مسکن در ایران در ۵ سال اخیر (به صورت متوالی و شدید) را توضیح می‌دهد. در واقع می‌توان با استناد به این مطالعات نتیجه گرفت یکی از اصلی‌ترین عوامل در ادامه ۵ سال جهش متوالی و شدید قیمت مسکن در دوره اخیر، همین خریدهای سرمایه‌ای و محتکرانه بوده است که برآوردها نشان می‌دهد اتفاقا با افزایش تعداد خانه‌های خالی و افزایش تورم و فشار اجاره‌نشینی نیز همراه و همزمان بوده است.

علت چشم‌پوشی محتکران از اجاره

در چنین شرایطی، این سوال به‌وجود می‌آید که چرا با وجود قیمت‌های بسیار بالای خانه نسبت به درآمد متوسط جامعه، همچنان نسبت خانه‌های خالی زیاد است؟ یا در زمانی که تقاضای مسکن‌ بالاست آیا منطقی است که مالکان خانه خود را خالی نگه دارند و از درآمد اجاره یا فروش آن محروم بمانند؟ یک کارشناس اقتصاد املاک و مستغلات دانشگاه کوئینزلند به این موضوع پرداخته است. بر اساس بررسی‌های این محقق تحقیقات و بررسی کامرون موری درصورتی‌که مالک، خانه‌ای را که مستاجر در آن زندگی کرده بفروشد، نسبت به حالتی که خانه خالی باشد (کلیدنخورده) و آن را بفروشد سود کمتری خواهد برد. برای مثال قیمت خانه‌ای که مستاجر در آن زندگی کرده باشد، ۵۰۰‌هزار دلار است؛ اما در صورتی که کلید نخورده باشد، قیمت همان مسکن ۵۲۰‌هزار دلار (۴‌درصد بیشتر) خواهد بود. در این شرایط اگر دریافت اجاره سالانه نیز ۲۰‌هزار دلار باشد، به‌دلیل صرفه اقتصادی، مالکان باز هم مایلند خانه خود را خالی نگه دارند؛ چراکه با این کار امکان فروش ملک در هر زمان و پس از رشد قیمت‌ها فراهم است و افراد می‌توانند با قیمت‌های بالاتر واحدهای مسکونی خود را به فروش برسانند.

مضاف بر اینکه با چالش‌های احتمالی با مستاجر و رفع استهلاک املاک خود دیگر روبه‌رو نخواهند شد. بنابراین‌ خانه‌های خالی را می‌توان یک دارایی با نقدشوندگی بالاتر نسبت به یک خانه اِشغال‌شده دانست. به عبارتی خانه خالی زمان کمتری برای فروش نیاز دارد و به تبع فروش آن سریع‌تر است و در آینده نیز به دلیل عدم‌عرضه به بازار (احتکار) قیمت واحدهای مسکونی افزایش خواهد یافت. بنابراین مالکان واحدهای مسکونی خالی، نه‌تنها از خالی نگه داشتن واحدهای خود متضرر نمی‌شوند بلکه این قابلیت برای آنها وجود دارد که با کاهش عرضه خانه، موجب رشد فزاینده قیمت مسکن شوند. این تجربه‌ها و همچنین نتایج گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد همزمان با افزایش تعداد خانه‌های خالی، رغبت محتکران و سوداگران به حبس سرمایه در بازار مسکن که بازاری کم‌ریسک و پرسود است افزایش می‌یابد و چون اساسا در نتیجه افزایش قیمت مسکن تقاضای مصرفی به حاشیه بازار رانده شده است معاملات خرید و فروش مسکن عمدتا در میان گروه سرمایه‌گذارها صورت گرفته و همین موضوع رشد بیشتر قیمت‌ها را به دنبال خواهد داشت که پیامد بعدی آن وخیم‌تر شدن شرایط گروه‌های مصرف‌کننده بازار، کاهش عرضه به بازار مصرف و در نتیجه تورم شدید در بازار اجاره است.

آیا مداخله دولتی لازم است؟

اما، در این گزارش به یک سوال مهم در ارتباط با مداخله یا عدم‌مداخله دولت‌ها برای کاهش احتکار ملکی پاسخ داده شده است؛ در بخشی از این گزارش آمده است: «نکته دیگر این است که حاکمیت حق مداخله در جهت منافع عمومی را دارد، چراکه هزینه‌هایی از محل درآمدهای عمومی کشور برای فراهم‌سازی قابلیت سکونت انجام داده است. بنابراین زمانی که مالک اقدام به احتکار و بلااستفاده گذاشتن واحدهای مسکونی کند، درواقع حق دیگر افراد جامعه از این هزینه‌ها را ضایع کرده و به همین منظور دولت ناچار به توسعه شهرها و هزینه مجدد از منابع عمومی برای ارائه خدمات روبنایی و زیربنایی به مناطق جدید است.»

همچنین در ادامه از نقش اهرم‌های مالیاتی در مهار این شرایط خبر داده شده و از آن به عنوان یک قطعه مهم از پازل بهبود بازار مسکن و کاهش سطح بحران در آن یاد شده است.

آن طور که در این گزارش آمده است دولت‌ها از طریق اهرم‌های مالیاتی هزینه خانه‌های بدون استفاده را افزایش می‌دهند و از ابزارهای حاکمیت برای تخصیص بهینه منابع موجود مسکن در شرایط نابرابری عرضه و تقاضا بهره می‌گیرند.

در واقع بر اساس تحقیقات صورت‌گرفته، باید گفت این مالیات در کنار سایر ابزارها و بسته‌های سیاستگذاری، نقش یکی از قطعات پازل‌های بهبود بازار مسکن را ایفا می‌کند و برای ساماندهی کامل و مناسب بازار مسکن نیاز به بهره‌گیری از سلسله راهکارهاست.

در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس در حالی به دلایل همزمانی افزایش تعداد خانه‌های خالی و تورم مسکن، رشد اجاره‌نشینی و تورم بالا در بازار اجاره و همچنین اهرم‌های مالیاتی برای مداخله دولت‌ها، به عنوان یکی از قطعات پازل بهبود بازار مسکن اشاره شده است که بررسی‌های بیشتر صورت‌گرفته از سوی «دنیای‌اقتصاد» از دلایل تمایل سوداگران و محتکران برای بلااستفاده نگه داشتن خانه‌های خالی خبر می‌دهد.

این بررسی‌ها نشان می‌دهد افزایش خریدهای سرمایه‌ای که یک عامل مهم در رشد تعداد خانه‌های خالی، افزایش قیمت‌ها، استمرار دامنه جهش قیمت و در نتیجه دشوارتر شدن و در برخی موارد غیرممکن شدن دسترسی گروهی از خانوارهای مصرفی به مسکن (ملکی و اجاره‌ای) است، خود معلول یک علت قابل‌توجه است.

این علت رشد انتظارات تورمی در کشور و از جمله در میان طیف سرمایه‌دار و سرمایه‌گذار ملکی است. در شرایطی که تورم بالا در کشور وجود دارد و تمام مولفه‌ها و عوامل اثرگذار از ادامه شرایط تورمی یا همان تشدید انتظارات تورمی حکایت دارد، خریدهای سرمایه‌ای نیز افزایش می‌یابد. طیف سرمایه‌دار و سرمایه‌گذار نیز بنا به دلایلی که در فوق نیز به آن اشاره شد تمایل چندانی به اجاره‌داری ندارد. بنابراین نرخ خانه‌های خالی به طور مستمر و همزمان با تشدید انتظارات تورمی و ادامه این شرایط، افزایش می‌یابد.

این در حالی است که دیدگاه‌های کارشناسی اولین و موثرترین اقدام در مسیر بهبود بازار مسکن را کاهش تورم و مهار انتظارات تورمی می‌داند. به عبارت دیگر در صورتی که سیاستگذار مسکن تمایل به بهبود بازار مسکن، تسهیل شرایط دسترسی خانوارها به مسکن، مهار تورم افسارگسیخته در بازار معاملات خرید و اجاره مسکن و کاهش تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه به نفع افزایش عرضه فوری به بازار دارد، در وهله اول باید موتور انتظارات تورمی را خاموش کند.

به واسطه مهار تورم و کاهش انتظارات تورمی، به طور خودکار تمایل به خریدهای سوداگری در بازار مسکن نیز کاهش یافته و از سوی دیگر، عرضه به بازار فروش و به‌خصوص اجاره نیز درمیان گروه سرمایه‌گذار ایجاد شده و بیشتر هم می‌شود.

در عین حال، در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، تجربه کشور کانادا در بهبود بازار مسکن وکاهش نرخ خانه‌های خالی به منظور افزایش عرضه به بازار فروش و به‌خصوص اجاره مورد تاکید قرار گرفته است. این سیاست می‌تواند یک سیاست مورد توصیه به سیاستگذار مسکن کشور باشد. چرا که کانادا به واسطه استفاده از این سیاست منجر به ترغیب بخش زیادی از چندخانه‌ای‌ها برای عرضه خانه‌های بلااستفاده خود به بازار اجاره و کاهش تورم اجاره شده است. مطابق یافته‌های پژوهشی که در این باره در کشور کانادا انجام شده است، نسبت قیمت املاک و مستغلات به درآمد خانوار در سال ۲۰۱۶، به حدود ۱۳ به ۱ رسیده است در حالی که حدود ۱۰ سال قبل از آن، این نسبت ۳ به ۱ بوده است. همین رشد نجومی قیمت مسکن نسبت به درآمد خانوار، دولت کانادا را بر آن داشت به منظور کاهش قیمت‌ها و پاسخ به تقاضا، حدودا ۲۲‌هزار مسکن را تکمیل کند. بااین‌حال، همچنان تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار ونکوور محقق نشد چراکه از یک‌طرف جمعیت این شهر به سرعت در حال رشد (۱/ ۵‌درصد سالانه) بود و ازسوی دیگر خانه‌های تولید شده به تقاضای مصرفی نمی‌رسید و روزبه‌روز بر تعداد خانه‌های خالی ونکوور افزوده می‌شد. این افزایش تعداد خانه‌های خالی به اعتراض مردم جامعه منجر شد و مردم از دولت درخواست برخورد با محتکران را داشتند.

در همین راستا در سال ۲۰۱۶، قانون مالیات بر خانه‌های خالی و سوداگری در این شهر تصویب شد.

این قانون دارای چهار قسمت بود شامل: الف) مالیات بر املاک خالی، ب) مالیات خریداران خارجی، ج) اصلاح قانون املاک و مستغلات، د) ایجاد طرح ساخت مسکن جدید با تامین مالی از درآمدهای مالیاتی ناشی از این قانون.

مالیات برای خانه‌های خالی با ایجاد انگیزه در صاحبان خانه‌های خالی و شبه‌خالی برای عرضه املاک و ایجاد افزایش قابل‌توجه در عرضه مسکن اجاره‌ای، یک ابتکار و سیاست مهم برای شهر ونکوور بود.

گزارش‌ها نشان می‌دهد تعداد خانه‌های خالی در این کشور بعد از تصویب قانون، ۱۰‌درصد کاهش پیدا کرده است. همچنین گزارش رهن مسکن کانادا نشان می‌دهد که چگونه مالیات بر خانه‌های خالی به همراه سایر ابزارهای بازار ازجمله تسهیل شرایط صدور مجوز ساخت و محدودیت برای اجاره‌های کوتاه‌مدت، تاثیر مطلوبی در انتقال آپارتمان‌های خالی به بازار اجاره بلندمدت داشته است. به عبارت دیگر صاحبان املاک مسکونی به منظور عدم‌پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی، واحدهای مسکونی خود را اجاره بلندمدت می‌دهند و همین عامل نیز کاهش اجاره‌بها را به دنبال خواهد داشت. بنابراین با تغییر در سیاست‌های بازار مسکن ونکوور پس از چند سال خالی ماندن واحدهای موجود، در سال ۲۰۱۹ خانه‌های مرکز شهر ونکوور از خانه‌های خالی به خانه‌هایی برای فروش یا اجاره به مستاجران، آن‌هم به صورت بلندمدت تغییر وضعیت دادند و برخی دیگر از خانه‌های نوساز نیز به بازار اجاره پیوستند.

از سوی دیگر نتایج تحقیقات صورت گرفته از سوی جاناتان بورن، محقق دانشگاه لندن در مطالعه‌ای با عنوان رابطه بین نرخ املاک خالی و دسترسی اقشار جامعه به مسکن مناسب نشان داد: اهرم‌های مالیاتی برای کاهش نرخ خانه‌های خالی دارای پتانسیل‌هایی از جمله افزایش درآمد دولت، کاهش تقاضای سوداگرانه و افزایش دسترسی افراد به مسکن به دلیل ترغیب مالکان به عرضه واحدهای مسکونی به بازار است. بر اساس مطالعات این محقق، استفاده از اهرم‌های مالیاتی برای کاهش نرخ خانه‌های خالی در اولویت بالاتری نسبت به ساخت مسکن قرار دارد. این در حالی است که بر اساس تجربه دولت تایوان، به ازای هر یک ‌درصد مالیات خانه‌های خالی، کاهش بین ۶/ ۲ تا ۸/ ۸ درصدی قیمت مسکن در بازار رخ می‌دهد