ظرف جمعیتی تهران لبریز شد

مطابق نتایج مطالعات جدید شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، با احتساب مجموع آپارتمان های موجود شهر تهران شامل «ساختمان های مسکونی در حال مصرف و مجتمع هایی که تا پایان سال گذشته برای احداث آنها پروانه ساخت احداث شده است»، هم اکنون ظرفیت «جمعیت پذیری» پایتخت به 11 میلیون و 2 هزار و 611 نفر رسیده است؛ به این معنا که اگر چه در حال حاضر جمعیت قطعی و ساکن تهران (جمعیت شب)، چیزی حدود 8 میلیون و 500 هزار نفر است، اما ساختمان های نوساز یا در حال ساخت فاقد سکونت، این اجازه را داده که جمعیت پایتخت بدون هیچ مانعی، از طریق مهاجرت یا عواملی دیگر به 11 میلیون نفر افزایش پیدا کند. 

بنابراین جمعیت پذیری تهران از حد مجاز و قابل تحمل شهر برای عرضه مسکن «تجاوز» کرده و وارد «خط قرمز» توسعه فیزیکی شده است. 

تهران به خاطر «پیش فروش» ظرفیت جمعیتی 10 سال آینده به بسازوبفروش ها و برج سازها، از حد مجاز و قابل تحمل شهر برای عرضه مسکن «تجاوز» کرده و وارد «خط قرمز» توسعه فیزیکی شده است. 

شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در جریان بررسی پرونده «تاثیر بلندمرتبه های مسکونی منطقه 22 تهران بر تشدید آلودگی هوا»، معضلی مهم تر و فراتر از بحران برج های بی ضابطه را شناسایی کرده که از پیش خور شدن گنجایش آپارتمان سازی مربوط به یک دهه آینده، طی یک دهه گذشته حکایت دارد و نشان می دهد: پایتخت در حال حاضر به هیچ وجه امکان ساخت و ساز جدید در قالب هر یک از کاربری های مسکونی، تجاری و حتی خدماتی را ندارد و روند عرضه مسکن جدید در این شهر باید متوقف شود. 

به گزارش «دنیای اقتصاد»، مطابق نتایج مطالعات جدید شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، با احتساب مجموع آپارتمان های موجود شهر تهران شامل «ساختمان های مسکونی در حال مصرف و مجتمع هایی که تا پایان سال گذشته برای احداث آنها پروانه ساخت احداث شده است»، هم اکنون ظرفیت «جمعیت پذیری» پایتخت به 11 میلیون و 2 هزار و 611 نفر رسیده است به این معنا که اگر چه در حال حاضر جمعیت قطعی و ساکن تهران (جمعیت شب)، چیزی در حدود 8 میلیون و 500 هزار نفر است، اما ساختمان های نوساز یا در حال ساخت فاقد سکونت، این اجازه را داده که جمعیت پایتخت بدون هیچ مانعی، از طریق مهاجرت یا عواملی دیگر به 11 میلیون نفر افزایش پیدا کند. این در حالی است که طرح جامع شهر تهران مصوب سال 1385 شورای عالی شهرسازی، حداکثر ظرفیت جمعیت پذیری این کلان شهر در سال 1405 را 10 میلیون و 500 هزار نفر تعیین کرده است. 

به این ترتیب حجم ساخت وسازهای مسکونی در فاصله سال های 86 تا 93 که علی القاعده باید از سوی مدیریت شهری، متناسب با حد مجاز اسناد بالادستی تهران، تنظیم می شد، نه تنها هماهنگی با وضعیت فعلی تقاضای موثر در بازار مسکن پایتخت ندارد که حتی از «ظرف جمعیتی تهران 1405» نیز سرریز شده است.

کمیته کارشناسی شورای عالی شهرسازی برای جلوگیری از بدتر شدن اوضاع زیست محیطی کلان شهر تهران، به شورا پیشنهاد کرده است، نسبت به اعمال ممنوعیت برای ساخت و سازهای جدید در هر نوع کاربری، از طریق مصوبات قانونی اقدام کند و برای آینده تهران، طرح جامع جدید تدوین کند. جمعیت ساکن تهران باید در سال 1405 حداکثر از 8 میلیون و 700 هزار نفر تجاوز نکند. در حال حاضر جمعیت ساکن کمتر از 8.5 میلیون نفر است. 

همچنین خدمات شهری و سکونتی این کلان شهر در افق طرح جامع تهران نیز باید کفاف حداقل 9 میلیون و 100 هزار نفر را بدهد تا پایتخت برای جمعیت ساکن (شب) و جمعیت شاغل (جمعیت روز) قابل سرویس دهی باشد. 

در طرح جامع تهران، حداکثر نرخ جمعیت پذیری پایتخت نیز بر مبنای 20درصد اضافه بر جمعیت ساکن با هدف کنترل متغیرهای اقتصاد مسکن (قیمت ملک)، رقمی معادل 10.5 میلیون نفر تعیین شده است. با این حساب، تحت تاثیر حدود یک میلیون و 600 هزار واحد مسکونی ساخته شده از سال 86 تاکنون در شهر تهران، امکان افزایش جمعیتی معادل 3 میلیون و 200 هزار نفر در پایتخت به وجود آمده که با احتساب جمعیت تهران در سال 85 که معادل 7 میلیون و 800 هزار نفر بود. 

کل حجم جمعیت پذیری تهران در این مقطع به 11 میلیون نفر رسیده است. در این بین، گزارش های رسیده به شورای عالی شهرسازی نشان می دهد، ظرفیت تامین آب شرب تهران در حال حاضر فقط برای حداکثر 9.1 میلیون نفر پیش بینی شده است. به بیان ساده تر این حجم ساخت وساز که از سال 86 تا 93 در تهران انجام شده، باید در طول 20 سال اتفاق می افتاد. 

بررسی های شورای عالی درباره تجاوز حجم ساخت وسازهای 10 ساله اخیر از حد مجاز طرح جامع حاکی است: چشم پوشی عوامل ساختمانی در تهران از «نگاه انقباضی طرح جامع تهران به موضوع بلندمرتبه سازی»، باعث این اتفاق شده است. اعضای کمیته کارشناسی شورای عالی شهرسازی، توصیه کرده اند: 
از سال آینده، ساخت و سازهای مسکونی فقط به «تخریب بناهای قدیمی و کلنگی» آن هم در حد تراکم ساختمان موجود و نه طبقات اضافه تر از بنای تخریبی محدود شود و عملا عرضه مسکن بیشتر از تعداد آپارتمان های فعلی شهر، متوقف شود. 

به گزارش «دنیای اقتصاد» در سند مصوب طرح جامع تهران، جمعیت پایتخت در افق این طرح یعنی سال 1405 با رشد طبیعی جمعیت آن و تجزیه و تحلیل نتایج آخرین سرشماری نفوس و مسکن کشور معادل 8 میلیون و 700هزار نفر پیش بینی شده بود، اما برنامه ریزی ها برای تامین نیازهای خدمات شهری جمعیت ساکن و شاغل (جمعیت روزانه) بر مبنای جمعیتی معادل 9 میلیون و 100 هزار نفر انجام شده است و ظرفیت پذیری سکونت بر مبنای 20 درصد مازاد بر پیش بینی نیاز در افق طرح، برای حدود 10 میلیون و 500 هزار نفر تدارک یافته بود. 

در راستای تاکید بر رعایت سقف جمعیت پذیری تعیین شده در طرح جامع شهر تهران نیز شورای عالی شهرسازی و معماری در تابستان سال 93 متوجه شد که مغایرت اساسی میان سقف جمعیت پذیری مشخص شده در طرح جامع با طرح تفصیلی وجود دارد، از این رو نسخه سبک سازی جمعیت پذیری شهر تهران را تصویب کرد. 

در بررسی های شورای عالی در جریان بازنگری اولیه طرح تفصیلی عنوان شد که اگرچه براساس طرح جامع شهر تهران، جمعیت شهر در افق 1405 باید به میزان 10.5 میلیون نفر محدود شود، اما ضوابط طرح تفصیلی به گونه ای تنظیم شده که بارگذاری جمعیتی تا میزان 13 میلیون نفر نیز پیش خواهد رفت. 

از طرف دیگر مصوبه 8 بندی اردیبهشت ماه سال 91 شورای عالی شهرسازی و معماری در دولت گذشته که به موجب آن یک طبقه تراکم به کل شهر تهران اضافه شد نیز به عنوان یکی از عوامل افزایش جمعیت شهر تهران معرفی شد، از این رو پنج راهکار برای تعدیل جمعیت پذیری شهر تهران از جمله حذف مصوبه معروف هشت بندی دولت دهم پیشنهاد شد. 

اکنون پس از گذشت بیش از یک سال از این تصمیم، مطالعات جدید شورای عالی شهرسازی نشان داد که مجوز پروانه های ساختمانی صادر شده از سوی شهرداری تهران تا پایان سال 93، خط قرمز جمعیت پذیری در شهر تهران را جا گذاشته است. بررسی های شورای عالی شهرسازی و معماری کشور از میزان تحقق ظرفیت سکونت پیشنهادی در طرح جامع براساس داده های آماری پروانه های ساختمانی شهر تهران طی سال های 86 تا 93 بیان می کند که تا پایان سال 93 مجموعا 150میلیون و 372 مترمربع، پروانه زیربنای مسکونی برای پایتخت صادر شده است. 

با توجه به اینکه سرانه زیربنای مسکونی در آپارتمان ها برای هر نفر 24 مترمربع است مشخص می شود طی 8 سال مورد بررسی بیش از 3 میلیون و 200 هزار نفر به جمعیت قبلی(تا سال 85) یعنی 7 میلیون و 800 هزار نفر اضافه شده است که در مجموع گنجایش جمعیتی شهر تهران به حدود 11 میلیون نفر می رسد. 

در این محاسبات اگرچه بیش از 150 میلیون مترمربع پروانه زیربنای مسکونی صادر شده است اما از آنجا که نیمی از پروانه زیربناهای مسکونی صادر شده مربوط به تخریب ساختمان های موجود شهر است، فقط 50 درصد از این مجموع پروانه زیربنای مسکونی در حکم عرضه جدید محسوب می شود. 

البته حتی با احتساب 45درصد پروانه های احداث بنا به عنوان اضافه ساخت نسبت به بنای تخریب شده (که بسیار کم است چون حداقل بناهای دو طبقه به 5 طبقه تبدیل می شوند) جمعیت پذیری تهران با اتمام این بناها به 10میلیون و 682 هزار نفر می رسد بازهم از سقف جمعیت پذیری تعیین شده در طرح جامع یعنی 10 میلیون و 500 هزار نفر عبور می کند. 

مطابق بررسی های شورای عالی شهرسازی نحوه تامین منابع آبی برای جمعیت ساکن در شهر تهران یکی از چالش های اولیه برای شهروندان به ویژه در ساختمان های متراکم و مرتفع است. چراکه در طرح جامع شهر تهران، تامین منابع آب برای حداکثر 9 میلیون و 100 هزار نفر پیش بینی شده است، در حالی که براساس بررسی کارشناسان مدیریت شهری اجرای ضوابط ساخت وسازهای بلندمرتبه جمعیتی معادل 650 هزار نفر به شهر تهران اضافه می کند و نهایتا جمعیت شهر تهران را به 10 میلیون و 570 هزار نفر می رساند. 

اگرچه از سوی مدیران شهری صرفه جویی در مصرف آب به عنوان یکی از راهکارهای جبران کمبود منابع آبی پایتخت پیشنهاد شده است اما تحقیقات شورای عالی شهرسازی بیان می کند امکان تامین کامل منابع آبی برای جمعیت مازاد شهر وجود ندارد. 

هشدار به ساخت و سازهای جدید 

عبور از خط قرمز جمعیتی تعیین شده برای شهر تهران هشدار جدی را به مدیران شهری می دهد که باید تا تهیه طرح جدید از صدور هر گونه پروانه ساختمانی دیگر، به جز برای بازسازی واحدهای تخریبی (آن هم در همان مساحت تخریب شده و با همان زیربنا) خودداری شود وگرنه عملا طرح جامع از حیزانتفاع ساقط می شود. 

کارشناسان شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در ادامه بررسی به نتایج جالب تری در بخش ساخت وسازهای تجاری و خدمات رسیده اند که نشان می دهد شهر تهران به هیچ وجه در حال حاضر و براساس ارقام و اعداد لحاظ شده در طرح جامع و تفصیلی گنجایش احداث بنای جدید به منظور مسکونی، تجاری و خدماتی ندارد. 

این در حالی است که در ضوابط پیشنهادی ساخت وسازهای مرتفع در شهر تهران پهنه عمومی H4 که حداکثر تراکم مجاز در آن 13 طبقه است بر بیشتر پهنه های شهر حاکم است و ساخت وسازهای بلند را در قالب پهنه های شهر ممکن ساخته است. 

همچنین 90 قطعه در سه پهنه تعریف شده دیگر شامل H1،H2 و H3 که امکان ساخت وسازهای مرتفع تا 100 طبقه هم وجود دارد نیز واجد شرایط بلندمرتبه سازی شناخته شده اند که حداقل 650 هزار نفر به سقف جمعیت پذیری شهر تهران اضافه خواهند کرد. 

به همین دلیل شورای عالی شهرسازی بلندمرتبه سازی را به طور عمومی در شهر تهران محدود اعلام کرده است مگر در محدوده های مشخص که معیارهای تعیین و انتخاب این محدوده ها همراه با ضوابط باید ارائه شود. 

این تصمیم شورای عالی شهرسازی منطبق با چارچوب های طرح جامع شهر تهران است که اساسا در آن طرح بلندمرتبه سازی با دید انقباضی و محدود به پنج پهنه شامل R263،M111،S121،S125و S211 است که مجموع مساحت این پهنه بیش از هزار هکتار از مساحت 6 هزار و 500 هکتاری شهر نمی شود. 

دیدگاه مدیریت شهری 

با وجود ارائه این مطالعات، مدیریت شهری تهران معتقد است: بررسی ضریب صدور پروانه ساختمانی و کسر نوسازی های انجام شده بیان می کند با فرض سکونت پذیری تمامی واحدهای ساخته شده طی 11 سال آینده، جمعیت شهر تهران در افق طرح جامع حداکثر 8.8 تا 9.2 میلیون نفر خواهد شد. 

به گفته مدیران شهری مطالعات انجام شده در حوزه تحولات جمعیتی شهر تهران طی دو دهه اخیر نشان می دهد بر خلاف تحقیقات انجام شده در کمیته فنی شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، جمعیت پذیری پایتخت از سقف پیش بینی شده در افق طرح جامع عبور نخواهد کرد. 

این دیدگاه بر مبنای بررسی روند نرخ رشد جمعیت طی دو دهه است. مطالعه روند نرخ رشد جمعیت از سوی مدیریت شهری نشان می دهد: شهر تهران در ابتدای دهه 80 که تهیه طرح های جامع و توسعه شهرتهران آغاز شد، با 7.3 میلیون نفر جمعیت حدود 11 درصد جمعیت کشور را در خود جای داده بود. سهم شهر تهران از مهاجران بین استانی در کشور طی سه دهه گذشته از 25 به 20 و سپس 15درصد کاهش یافته است. 

شورای عالی در بن بست تصمیم گیری 

کارشناسان شهری با نگاهی به روند افزایش سقف جمعیت پذیری شهر تهران با تکیه بر مطالعات انجام شده از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری کشور معتقدند به کارگیری چندین راهکار می تواند تا حدودی جمعیت پذیری شهر تهران را مهار کند. 

تمرکززدایی سیاسی و اداری از شهر تهران، تثبیت جمعیت پذیری شهر تهران از طریق تثبیت سطح مسکونی و تراکم ساختمانی، تشویق ساخت وسازهای غیرمسکونی و ارتقای سطح کیفی زندگی به ویژه در مناطق مرکزی و حاشیه جنوبی و شرقی از طریق تخصیص اراضی بایر و ساخته نشده از جمله اقداماتی است که می توان برای دستیابی به این هدف در سطح شهر پیگیری کرد. 

به گفته آنها جایگزینی منابع پایدار درآمدی برای تامین هزینه های اداره شهر تهران به جای اتکا به این گونه درآمدها، بخش دیگری از این راهکارها می تواند باشد تا به واسطه آن بتوان وابستگی شهرداری به درآمد حاصل از صدور پروانه ساختمانی را کاهش داد و جلوی ساخت وساز بیشتر را گرفت. 

یکی از مشاوران شورای عالی شهرسازی و معماری کشور درباره اینکه چرا شورای عالی شهرسازی و معماری به عنوان مرجع تصمیم گیر درخصوص توقف صدور پروانه های ساختمانی فراتر از سقف ظرفیت جمعیت پذیری شهر تهران برای تصویب ممنوعیت ساخت تعلل می کند، به دو واقعیت اشاره کرد. 

به گفته وی واقعیت این است که ظرفیت جمعیت پذیری شهر تهران به جای آنکه طی 20سال افزایش یابد طی 10 سال پیش خور شده است و مهم تر اینکه واحدهای مسکونی تولید شده به جای آنکه به تقاضای زوج های جوان و اقشار کم درآمد پاسخگو باشد صرف منافع بسازوبفروش ها و بخشی از جمعیت مهاجر به شهر تهران شده است. 

او با تاکید بر اینکه صلاحیت صدور دستور توقف ساخت وساز در شهر تهران در حیطه اختیارات شورای عالی شهرسازی و معماری کشور است، به دو مانع صدور این تصمیم اشاره کرد و گفت: نخست آنکه با توقف صدور مجوزهای ساختمانی باید منابع جایگزینی برای شهرداری تهران تعریف شود که در حال حاضر با توجه به وضعیت نامناسب اقتصادی دولت امکان اضافه شدن بار اضافی مالی بر دوش دولت نیست و دوم آنکه اجرای این تصمیم می تواند تبعات اجتماعی گسترده ای در میان اقشار مختلف جامعه به لحاظ تحریک قیمت مسکن داشته باشد، بنابراین آنچه محرز است این موضوع است که مدیریت شهر به شیوه کنونی به صلاح نیست اما تا زمان ایجاد یک بستر مناسب باید کج دار و مریز وضعیت موجود را مدیریت کرد. 

وزیر راه وشهرسازی اخیرا از مدیران خود خواست برای تامین مسکن موردنیاز تهران روی شهرهای با جمعیت کمتر از 50 هزار نفر اطراف پایتخت برنامه ریزی کنند.