انفجار قریب الوقوع حباب «مال‌ها» در شمال شهر تهران

خبرگزاری تسنیم: محمدرضا سبزعلیپور رئیس مرکز تجارت جهانی ایران و رئیس شورای سیاستگذاری اقتصاد مقاومتی و بخش خصوصی در میزگردی تحت عنوان (آیندۀ مراکز خرید در تهران) که به همت جمعی از سرمایه گذاران صنعت ساختمان برنامه ریزی شده بود در جمع تعدادی از سرمایه گذاران و مدیران مال ها با اشاره به رشد بی رویه ساخت و ساز مال ها و پاساژهای بزرگ و مدرن در شمال شهر تهران و ایجاد حباب در زمینه قیمت و میزان ساخت و سازها و همچنین عدم کشش مناطق مورد بحث، نسبت به انفجار قریب الوقوع این حبابها و متضرر شدن جمعی از سرمایه گذاران و شهروندان تهرانی هشدار داد و گفت: طی سالهای اخیر ساخت و ساز مراکز خرید و پاساژهای بزرگ و مدرن (معروف به مال Mall Center, Mall و یا Mall Shopping) عمدتاً در شمال شهر تهران بشکل فزاینده ای زیاد شده کارکردی بیش از نام خود پیدا کرده است بطوریکه مال ها در سراسر دنیا مراکزی هستند که افراد برای خرید مایحتاج و کالاهای متعدد مورد نیاز خود به آن مکانها مراجعه و پس از پایان خریدشان، بدون فوت وقت آن مرکز خرید را ترک میکنند اما در ایران خرید کالا جزء آخرین خدماتی است که مردم از این مراکز میگیرند و بهره برداریهای متنوع دیگری دارند بطور مثال: وقتیکه شخص میخواهد وقتش را سپری کند میگوید میرم فلان مال در فلان منطقه بالا شهر تهران گشت و گذاری داشته باشم!! دیگری میخواهد با دوستش قراری بگذارد بهترین آدرس دیدار همدیگر در فلان مال است!! یا شخصی با شخصی دیگر نشست تجاری و یا دیداری دیگر دارد در نتیجه او را به صرف چای و یا قهوه در فلان مال در بالای شهر دعوت میکند و از همه مهمتر اینکه اعضاء خانواده ای میخواهند شام را در بیرون از منزل صرف کنند و یکی از جاهایی را که برای خوردن شام انتخاب میکنند فلان مال بالای شهر میباشد و دست آخر اینکه بندۀ خدایی جای پارک ماشین ندارد و به همین خاطر از پارکینگ فلان مال که غالباً رایگان هم میباشد استفاده میکند و… دهها مورد دیگر.
وی افزود: ظاهراً همیشه این مال ها مملو از جمعیت میباشند و در نگاه اول، هر بیننده ای چنین فکر میکند که این همه فروشگاه در این مراکز خرید عجب فروش بالایی دارند. همین ذهنیت باعث میشود تا غالب مردم علی الخصوص جوانان با خود چنین تصور کنند که اگر یکی از این مغازه ها را داشته باشند چه درآمدی خواهند داشت و نانشان برای همیشه داخل روغن خواهد بود!! همین تصور و تفکر اولیۀ مردم، اولین حباب را که مهمترین حباب و زیر بنای آغاز سایر حبابها میباشد را تحت عنوان (حباب روانی) بوجود می آورد.
علیپور تصریح کرد: حباب روانی موجب میگردد تا دارا و ندار به هر شکل ممکن بدنبال خرید و یا اجاره مغازه های این مال ها باشند و خریداران و متقاضیان اجاره، پشت سر هم صف بکشند تا بالاخره موفق به عقد خرید و یا اجارۀ یکی از مغازه های مال ها بشوند و بقول معروف به یکی از رؤیاها و آرزوهای بزرگ خود دست یابند!! که همین امر دومین حباب را تحت عنوان (حباب مشتری) بوجود می آورد.
حباب مشتری هم خود به خود و بطور طبیعی رشد کاذب قیمت فروش و مبالغ رهن و اجارۀ مغازه های مال ها را به دنبال دارد و همچنانکه به عینه مشاهده میکنیم دقیقاً می بینیم که قیمتها بطور عجیب و غریبی افزایش پیدا کرده و رشدی کاملاً کاذب را در پی داشته است. قیمت فروش هر متر مربع مغازه در مال های بالای شهر از چند ده میلیون تا چند صد میلیون تومان و رهن و اجاره بها نیز از چند صد میلیون تا دهها میلیون تومان قابل مشاهده میباشد که با هیچ حساب و کتاب معقولی درست در نمی آید و این قیمتها قابل قبول هیچ اقتصاد سالم و برجسته ای در جهان نمی باشد. لاجرم رشد کاذب و بی در و پیکر قیمتهای فروش و رهن و اجارۀ مغازه های مال ها، حباب دیگری را بدنبال دارد بنام (حباب قیمت).
وی اظهار داشت: هر حبابی قاعدتاً حباب دیگر و عمیق تری را در پی دارد و ایجاد هر حباب، ورود اقتصاد ما و یا بخشی از اقتصاد کشورمان را به رکود و بحران نزدیکتر میکند از همین رو حباب قیمت نیز موجب میگردد تا سرمایه گذاران جهت ساخت مال های بیشتر و بزرگتر وسوسه و نهایتاً سرمایه گذاریهای کلانی را در جهت ایجاد مراکز خرید مدرن بنمایند. البته طی سالهای گذشته دهها مال بزرگ و کوچک در مناطق مختلف تهران علی الخصوص در کوچه پس کوچه های شمال شهر تهران ساخته و به مرحله بهره برداری رسیده و در حال حاضر نیز دهها مال بزرگ دیگری نیز در همین کوچه پس کوچه ها، در حال ساخت میباشند.این ساخت و سازهای احساسی و سرمایه گذاریهای حبابی، باز هم حباب جدیدی را بوجود آورده بنام (حباب مال ها).
به اعتقاد سبزعلیپور حباب اقتصادی داد و ستد با حجم و نرخ بسیار بیشتر از ارزش واقعی مورد معامله است. چون تعیین ارزش ذاتی و واقعی، کار دشواری است معمولاً پس از افت ناگهانی قیمت و به اصطلاح ترکیدن حباب متوجه وجود حباب میشوند. ویژگی حباب، موقّتی بودن آن است. حباب گاهی بصورت دید غیر واقع‌ بینانه و غیرممکن در مورد آینده نیز بیان میشود. بدلیل اینکه تعیین قیمت واقعی کالاها دشوار است معمولاً بعد از کاهش شدید قیمت در مدت کوتاه، حبابها شناسایی میشوند. معمولاً این کاهش قیمت زیاد در کوتاه مدت (ترکیدن حباب) نام دارد. دلیل انبساط و انقباض اقتصادی شدید که در هنگام وقوع حباب اقتصادی رخ میدهد یک سیستم فیدبک مثبت است که در تضاد با تعادل اقتصادی که در آن فیدبک منفی وجود دارد است. قیمتها در اقتصاد حبابی دچار تغییرات شدید میشوند و تعیین قیمت بر اساس عرضه و تقاضا دشوار است.
یک تئوری اقتصادی که در کتابهای اقتصادی بسیار رایج بوده ولیکن بصورت علمی ثابت نشده است (تئوری احمق بزرگتر) است. در این تئوری بسیاری افراد با اینکه میدانند قیمت فعلی بیش از حد واقعی است چون احتمال زیاد میدهند که فرد دیگری را پیدا خواهند کرد که او کالای مورد نظر را با قیمت بیشتر خریداری کند (احمق بزرگتر) اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کنند. در این تئوری حبابها تا وقتی ادامه میابند که احمقهایی وجود داشته باشند که حاضر باشند کالای مورد نظر را با قیمت بیش از حد واقعی خریداری کنند.
نقدینگی بیش از حد در جامعه، شکل گیری حباب ها را تشدید میکند و چون غالب خریداران و سرمایه گذاران به تسهیلات بانکی متوسل میشوند در نتیجه وقوع بحران را تشدید میکند.
رئیس شورای سیاستگذاری اقتصاد مقاومتی و بخش خصوصی به حباب مال ها در تهران اشاره کرد و گفت: متأسفانه ساخت مال ها در تهران فقط در مناطقی خاص متمرکز شده و جمع کثیری از مردم را هم تحت عنوان سرمایه گذار، خریدار و مستعجر مغازه ها و مشتری کالا و خدمات و نهایتاً جمع زیادی گردشگران را دور گرد آورده است لکن در حال حاضر همه چیز طبیعی به نظر میرسد اما ظواهر امر این واقعیت تلخ را نمایان کرده که اوضاع و احوال این بخش نیز چندان روبراه نیست و بزودی خبر کسالت و مریضی آن به گوش خواهد رسید!! کسانیکه مال ها را ساخته و در آن بخش سرمایه گذاری کرده اند فعلاً خوش خوشانشان میباشد زیرا در حال جمع کردن پول مشتریان و بدست آوردن سودهای کلان هستند.
خریداران و مستعجرین مغازه های مال ها نیز فعلاً سرشان گرم است و مثلاً دخل و خرج برابر میکنند و نهایتاً گردشگران هم خوشحال از اینکه اماکن پر زرق و برقی بوجود آمده که میتوانند ساعاتی از وقتشان را با دوستان خود در آنجا سپری کنند. همین سرگرمی ها و خوشحالی ها باعث شده تا حبابهای مختلف در این بخش، بی سر و صدا در حال بزرگ شدن باشند که باید علیرغم میل باطنی ام عرض کنم که این حبابها بزودی منفجر خواهند شد بطوریکه صدای انفجار آن به گوش سراسر جهان خواهد رسید و موج انفجار آن جمع زیادی از شهروندان عزیزمان را زخمی و متضرر خواهد نمود.
علیپور در تأیید ادعای خود گفت: بمرور زمان گردشگران مال ها از مشتریان و خریداران واقعی کالاها و خدمات تفکیک خواهند شد و در نتیجه میزان واقعی خریداران در طی روز، پاسخگوی دخل و خرج مغازه داران این مال ها نخواهند شد و رفته رفته غالب مغازه داران اعم از مالک و یا مستعجر، متضرر شده و هر یک با ضرری هنگفت به فکر فروش مغازه و یا فسخ قرارداد اجاره های خود خواهند افتاد زیرا اجاره این مغازه ها بقدری بالا و نجومی میباشد که هر کسی توان پرداخت به موقع اجاره ها را ندارد. در این مرحله، اولین حباب یعنی حباب روانی منفجر خواهد شد.
با شروع موجی از فسخ قراردادها، متقاضیان جدیدی نیز جهت در اختیار گرفتن مغازه ها کاهش خواهد یافت و بمرور بخشی از مغازه های این مال ها بسته و چراغشان خاموش خواهد شد.!! خاموشی چراغ مغازه ها، بخشی از زرق و برق این مال را کم خواهد کرد که خود موجب کم شدن گردشگران و خریداران خواهد شد. در این مرحله نیز دومین حباب یعنی حباب مشتری منفجر خواهد شد.
با کم شدن رونق مال ها و افتتاح مال های جدید ساخته شده، قیمت فروش مغازه ها و مبالغ رهن و اجاره کاهش چشمگیری خواهد یافت که باز هم آنچنان متقاضیان زیادی برای مغازه ها پیدا نخواهد شد در نتیجه سومین حباب یعنی حباب قیمت نیز منفجر خواهد شد.
انفجار پی در پی حبابها موجب میگردد تا مغازهای مال ها بی مشتری بماند و در نتیجه سرمایه گذاریهای کلان انجام شده برای ساخت این مال ها که بخشی از آنها نیز تسهیلات بانکی میباشد به خطر می افتد و سرمایه گذاران نیز با بحرانی سخت و خطرناک روبرو خواهند شد تا همین جای کار یعنی انفجار حباب آخر یعنی حباب مال ها و بعد از این مرحله نیز رکود و بحران خطرناک اقتصادی این بخش آغاز خواهد شد. بیکاری، معوق شدن وامها، برگشت خوردن چکها و….
البته موقعیت مکانی و محل ساخت این مال ها نیز خود مزیدی بر علت و تسریع این بحران میباشد زیرا ساخت مال هایی با این ابعاد آنهم در کوچه پس کوچه های شمیران، فرمانیه، زعفرانیه، ولنجک، الهیه و… موجب بروز بحران شهری و ترافیک شدید در این نقاط شده است بطوریکه عصرها تا پاسی از شب، تردد خودروها در اطراف این مال ها به کندی انجام میشود و حتی مردم عزیزمان تا یک ساعت هم در ترافیک گیر میکنند و همین امر موجب کیشود تا خریداران واقعی جهت پرهیز از گرفتار شدن در ترافیک، از خیر خرید کالا از مغازه های این مال ها بگذرند و از جاهای دیگر خرید نمایند. بحث اصلی این است که محل ساخت چنین پروژه های بزرگی در کوچه پس کوچه های تنگ شمیران و الهیه و زعفرانیه نیست. آیا در یکی از کشورهای درست و حسابی جهان چنین موردی را سراغ دارید که اینچنین پروژه هایی را در کوچه های هفت هشت ده متری بسازنند؟ بعید میدانم که موردی پیدا شود.
ضمناً رکود اقتصادی حاکم بر اقتصاد کشور و همچنین مریضی هلندی اقتصاد ایران نیز به انفجار حبابها و شیوع بحران در این بخش کمک خواهد کرد.
رئیس مرکز تجارت جهانی ایران در پایان اظهاراتش بیان نمود: همه این مسائل نشأت گرفته از بی سر و سامانی و بی انضباطی کشور، عدم نظارت دولت و شهرداری، مریضی اقتصاد و سوء استفاده و طمع بیش از حد برخی از سرمایه گذاران میباشد. لاجرم اگر بسرعت اقدام عاجلی صورت نگیرد جمع کردن بحران پیش رو بسیار دشوار خواهد بود و انفجار قریب الوقوع حباب مال ها در شمال شهر تهران، جمعی از سرمایه گذاران و شهروندان تهرانی را متضرر خواهد نمود که پیشاپیش نسبت به وقوع این بحران هشدار میدهم. بحث آخر این است که چنانچه این مال ها را در چهار گوشه تهران و در تمام مناطق بیست و دوگانه شهر بسازند و از تجمیع آنها در یکی دو منطقه شمال شهر پرهیز نمایند شاید چنین بحرانی پیش نیاید که البته فکر میکنم فعلاً برای پیشگیری کمی دیر شده است. در غالب شهرهای بزرگ جهان، یا یکی دو سیتی سنتر و مرکز خرید بزرگ و مدرن در نقاط قابل قبولی از شهر میسازند و رونق سراپای آن مراکز را میگیرد و همه اعم از سرمایه گذار و مغازه دار و مشتری منتفع شده و همیشه راضی میباشند و یا زمینی بزرگ را در خارج از شهر به این امر اختصاص میدهند و در نتیجه دهها مال و مرکز خرید بزرگ در آن مکان ساخته میشود که نه تنها ترافیکی ایجاد میکند بلکه سیل مشتریان جهت خرید کالا و خدمات بسمت این منطقه روان است.
البته جهت جلوگیری از بروز بحران و یا به تعویق انداختن آن، راهکارهایی وجود دارد که جای طرح آنها اینجا نیست و چه بسا اگر مطرح شوند نیز برای جمعی از دوستان قابل اعتنا نمی باشد. درکل در مناطق شمالی تهران و یا حتی منطقه 22 چه اتفاقی در آینده نزدیک رخ خواهد داد را فقط خدا میداند و باید از همان خدا هم برای جلوگیری از بروز بحران استمداد طلبید زیرا کار از دست دولت و شهرداری و ملت خارج شده است.