جزئیات جدید از مسكن ويژه تهران
به گفته رضايي تورم بخش مسكن کمتر از گراني و تورم عمومي كشور است، تعدادي خانه خالي هم در سطح شهر تهران و كشور داريم كه بايد همه عوامل مرتبط با اين موضوع و نمايندگان مجلس شوراي اسلامي كمك كنند تا موضوع دريافت ماليات از اين خانه هاي خالي به نتيجه برسد و اين واحدها وارد بازار شود. مشروح گفت وگو را در ادامه مي خوانيد.
به گزارش همشهری اقتصاد ،همواره گفته مي شود كه وضعيت مسكن در تهران تاثير بسياري بر مسكن ساير شهرهاي كشور دارد و حتي اعلام مي کنند كه نياز مسكن تهران كاذب است و جذابيت آن باعث ورود سوداگران به اين بخش شده و افزايش قيمت ها را رقم زده است.
به گزارش اقتصاد ایران آنلاین، اگر چه دولت پيش بيني مي كرد كه با اجراي طرح مسكن مهر مي تواند مشكل را حل كند اما در عمل چنين اتفاقي رخ نداد. در واقع نه تنها برنامه هاي افتتاح مطابق با وعده هاي داده شده پيش نرفت بلكه در صورتي هم كه به وعده ها عمل مي شد نمي توانست مشكل مسكن همه متقاضيان را حل كند.
درواقع در آغاز طرح مسكن مهر كارشناسان نسبت به مكان يابي زمين ها انتقاد داشتند اما دولت توجهي به اين مسئله نكرد و اكنون پس از گذشت ۵ سال تصميم به ساخت مسكن در داخل شهر تهران گرفته و اين در حالي است كه كمتر از يك سال از عمر دولت دهم باقي مانده و بيم آن مي رود كه اين واحدها نيمه كاره رها شوند.
درباره جزئيات و شرايط مسکن ويژه، آخرين وضعيت مسكن مهر استان تهران و همچنين ساير برنامه هاي دولت در بخش مسكن با تقي رضايي، مديركل اداره مسكن و شهرسازي استان تهران به گفت وگو نشسته ايم. رضايي با اشاره به اينكه ساخت مسکن در شهر تهران سختي هايي دارد و در اين راستا مشکل اصلي، تامين زمين و رفع معارض آن است، مي گويد: هزينه هاي مسكن ويژه با مسکن مهر متفاوت است و در واقع کسي که در تهران خانه مي خواهد با شرايط مسکن تهران صاحب خانه مي شود.
به گفته رضايي تورم بخش مسكن کمتر از گراني و تورم عمومي كشور است، تعدادي خانه خالي هم در سطح شهر تهران و كشور داريم كه بايد همه عوامل مرتبط با اين موضوع و نمايندگان مجلس شوراي اسلامي كمك كنند تا موضوع دريافت ماليات از اين خانه هاي خالي به نتيجه برسد و اين واحدها وارد بازار شود. مشروح گفت وگو را در ادامه مي خوانيد.
بحثي که وجود دارد و باعث شد طرح مسکن ويژه تهران به ميان بيايد اين است که بسياري از مردم راضي نيستند در شهرهاي جديد يا مناطقي که مسکن مهر ساخته شده ساکن شوند؟
درست است مسکن مهر شهر تهران يا همان مسکن ويژه به همين منظور مطرح شد اما هزينه هاي آن با مسکن مهر متفاوت است و در واقع کسي که در تهران خانه مي خواهد با شرايط مسکن تهران صاحب خانه مي شود. اين در حالي است که در اسلامشهر ميزان آورده لازم براي يک واحد حدود ۸۵ متري تقريبا ۱۱ ميليون تومان است و در پرند نيز آورده از ۶ ميليون آغاز مي شود.
دولت درسال پاياني خدمتش طرح مسکن مهر تهران يا همان مسکن ويژه را آغاز کرده است؛ اما از ابتداي پروژه ملي مسکن مهر بسياري از کارشناسان اعلام مي کردند که مشکل با ساخت واحدهاي مسکوني در خارج شهرها حل نمي شود و بهتر است به جاي هزينه براي تامين زيرساخت ها يا آماده سازي زمين ها از زمين هاي موجود در تهران يا ظرفيت بافت هاي فرسوده استفاده کند. حالا بعد از حدود ۶ سال چنين اتفاقي رخ داد و در واقع دولت به نظر کارشناسان بازگشت. دليل اين امر چيست؟
دولت از همان ابتداي مسکن مهر به بافت هاي فرسوده هم توجه کرد و نسبت به دولت هاي قبلي وقت بيشتري گذاشت. اما به طور کلي دولت براي حذف قيمت زمين از قيمت تمام شده مسکن، طرح مسکن مهر ۹۹ ساله را مطرح کرد و به موازات آن خط اعتباري براي بافت هاي فرسوده هم در نظر گرفت به علاوه شهرداري ها ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تخفيف را براي صدور هزينه پروانه در نظر گرفتند و همچنين به افرادي که اقدام به تجميع کنند، تسهيلات وديعه مسکن مي دهد.
اما انگيزه سرمايه گذاري در اين مناطق به خود مردم و سرمايه گذاران بر مي گردد. از سوي ديگر دولت مسکن مهر ملکي را نيز مطرح کرد و در واقع تا جايي که توان داشته براي توليد و عرضه مسکن وقت گذاشته است، اما در سال پاياني دولت نياز به ساخت مسکن در داخل شهر تهران احساس شد تا از سوداگري در اين بخش جلوگيري شود. در اين راستا درهمه مناطقي كه دولت زمين در اختيار داشته باشد واحد مسكوني به تعداد متقاضيان ساخته مي شود که البته شرايط آن با مسکن مهر متفاوت است.
اين طرح از فروردين ماه مطرح و اعلام شرايط آن به رغم وعده هاي پي در پي به اواسط شهريورماه موکول شد. در واقع از اين اقدام چنين بر مي آيد که دولت بيشتر سعي داشته از جنبه تبليغاتي اين طرح براي کنترل بازار در فصل جابه جايي ها استفاده کند.
ساخت مسکن در تهران سختي هايي دارد به طوري كه از تامين زمين تا مسائل مربوط به شهرسازي با موانعي روبه رو بوده ايم و در واقع دولت و به ويژه وزارت راه و شهرسازي به عنوان متولي شهرسازي بايد بسياري از مسائل را رعايت کند و در اين راستا مشکل اصلي، تامين زمين و رفع معارض است اما براي حل مشكل رايزني مي كنيم. البته پيمانكاران در برخي از سايت ها از جمله تهرانسر انتخاب شده اند و در برخي مناطق مانند منطقه۲۲ نيز دنبال زمين بوديم و زمين هايي نيز شناسايي شده است ولي در حكيميه مشكل زمين حل نشده است.
شناسايي زمين در منطقه بهرود سعادت آباد به كجا رسيد؟
در اين منطقه هنوز درباره زمين به نتيجه نرسيده ايم و مشكل زمين حل نشده است و همان طور كه اشاره كردم مكان يابي زمين در تهران شرايط خاصي دارد.
در اين زمينه با شهرداري مشكلي نداريد؟
با شهرداري كاملا هماهنگ هستيم و اساسا نمي شود در شهر تهران پروژه اي را شروع كنيم اما مباحث شهرسازي، معماري و صدور پروانه ساخت را رعايت نكنيم. بنابراين در اين راستا هماهنگي كامل با شهرداري داريم و معاون شهرسازي وزارت راه و همچنين معاون شهرسازي شهرداري تهران همه اين مسائل را بررسي مي كنند و پس از اينكه به نتيجه رسيدند موضوع در كميسيون ماده۵ نيز طرح مي شود.
اجراي طرح مسكن مهر در داخل شهر تهران مغايرتي با طرح تفصيلي ندارد؟
سعي كرديم كه همه مسائل را رعايت كنيم تا آسيبي به توازن منطقه و مباحث شهرسازي وارد نشود.
در مجموع چه تعداد واحد در جريان اجراي اين طرح ساخته مي شود؟
اكنون براي۲۰ هزار واحد مسکوني زمين پيش بيني شده و برنامه اين است تا ۵۰ هزار واحد احداث كنيم.
اينكه گفته مي شود مسكن ويژه تهرانسر از ابتدا براي دولتي ها در نظر گرفته شده و واحد هاي آن پيش فروش شده، درست است؟
خير به هيچ وجه؛ چنين مسئله اي درست نيست و اين امر را تكذيب مي كنم و شرايط براي همه متقاضيان يكسان خواهد بود و در اين راستا بنا به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن ۴شرط تاهل، عدم مالكيت واحد مسكوني از ابتداي سال ۱۳۸۴، ۱۰ سال سابقه سكونت در شهر مورد تقاضا و عدم استفاده از زمين و تسهيلات دولتي براي تامين مسكن از شروط اوليه اين طرح به شمار مي رود.
مدت زمان ساخت در تهرانسر كه عمليات اجرايي آن آغازشده و ساير واحدها به چه صورت است؟
درباره تهرانسر ساخت وساز تا پايان دولت دهم به اتمام مي رسد و براي ساير واحدها نيز همه امور مربوط به پيش فروش و اقداماتي كه متقاضي مطمئن شود كه واحد به او تعلق مي گيرد در دولت دهم انجام خواهد شد.
اما بيم آن مي رود كه مانند طرح هاي باقي مانده از دولت هاي گذشته اين طرح نيز نيمه كاره بماند و در نتيجه ممكن است متقاضيان با توجه به زمان باقي مانده تا پايان دولت دهم به اين طرح اطمينان نكنند.
مسئله مسكن با پروژه هاي عمراني متفاوت است چراكه بخشي از منابع مالي با پرداخت تسهيلات توسط بانك تامين مي شود و بخش ديگر از طريق آورده متقاضي. بنابراين اگر منابع تامين شود پروژه پيشرفت مي كند و چندان جاي نگراني نيست. از سوي ديگر پيش بيني مي شود كه تا پايان دولت دهم پروژه ها از پيشرفت مناسبي برخوردار شوند.
آيا انبوه سازان نسبت به تكميل اين واحدها تضمين مي دهند؟
باانبوه سازان قراردادمي بنديم و همه شرايطي را كه وزارت راه وشهرسازي اعلام كرده درقراردادها لحاظ مي شود.
ثبت نام به چه صورت انجام مي شود و ماجراي مراجعه براي افتتاح حساب به بانك مسكن چيست؟
همه كساني كه زمين، خانه، آپارتمان در تهران نداشته باشند يا وام با يارانه نگرفته باشند، واجد شرايط دريافت مسكن ويژه تهران هستند به علاوه يكي از شروط ثبت نام براي مسكن ويژه تهران سكونت حداقل پنج سال در تهران است كه تا ۱۰سال سكونت به ازاي هر سال يك امتياز در نظر گرفته مي شود. اما ثبت نام از طريق سامانه www.tehran.maskanmehr.net از اواخر شهريورماه آغاز شد و متقاضيان بايد ابتدا با گشايش حساب در يكي از شعب بانك مسكن ۲۰ميليون تومان واريز كنند و پس از احراز شرايط توسط متقاضيان خريد مسكن ويژه در تهران، متقاضيان هر سه ماه يكبار ۲۰ ميليون تومان در چهار مرحله (۱۲ماه) واريز خواهند كرد.
در گام اول ميزان آورده متقاضيان چقدر است؟
کل بهاي تمام شده ساخت اعيان و هزينه هاي مربوطه و ۳۰ درصد از بهاي کارشناسي روز قدرالسهم عرصه به صورت نقدي و در ۵مرحله دريافت مي شود. به اين صورت که ۲۰۰ ميليون ريال به هنگام افتتاح حساب، که متقاضي بايد در مهلت مقرر ثبت نام با مراجعه به يکي از شعب بانک مسکن در شهر تهران اقدام به افتتاح حساب مسدود با سرفصل معين که براي مسکن تهران در نظر گرفته شده است كند؛ اين حساب طبق ضوابط بانک مسکن داراي سود سپرده کوتاه مدت خواهد بود. مبالغ واريزي کمتر از ۲۰۰ ميليون ريال هم قابل قبول نيست و تا اعلام بانک و رفع مسدودي غير قابل برداشت خواهد بود. در ادامه پرداخت دوم ۲۰۰ ميليون ريال حدود ۳ماه پس از پرداخت اول، پرداخت سوم ۲۰۰ ميليون ريال حدود ۳ماه پس از پرداخت دوم، پرداخت چهارم ۲۰۰ ميليون ريال حدود ۳ماه پس از پرداخت سوم و پرداخت پنجم الباقي سهم نقدي هم قبل از تحويل واحد خواهد بود.
پرداخت اقساطي چگونه است؟
۷۰ درصد بهاي کارشناسي قدرالسهم عرصه به صورت اقساط ماهانه طولاني مدت (حداکثر ۱۰ساله) پرداخت خواهد شد.به نحوي که اقساط ماهانه حداکثر ۱۰ ميليون ريال باشد.
مراحل پرداخت پول
در مرحله اول، متقاضياني که تشکيل پرونده داده و اصل مدارک آنها به تاييد مي رسد، ۱۰روز براي پرداخت۲۰۰ ميليون ريال آورده نوبت دوم زمان دارند که فاصله زماني از پايان مهلت ثبت نام حدود ۳ ماه خواهد بود.براي مرحله دوم هم حداکثر ۳ ماه فرصت خواهند داشت اما پس از پرداخت مرحله سوم آورده، انعقاد قرارداد پيش فروش اعيان واحدها بين متقاضي و فروشنده صورت خواهد گرفت و در اين مرحله واحد متقاضي مشخص مي شود. در مرحله چهارم نيز پس از پرداخت آورده به شرح فوق، انعقاد قرارداد واگذاري زمين با شرايط نقد و اقساط انجام و فرآيند دريافت اقساط ۱۰ساله حداکثر۱۰ ميليون ريال در ماه آغاز مي شود.
واگذاري خانه ها چه زمان صورت مي گيرد؟
پس از اتمام پروژه و در صورت تکميل پرداخت سهم نقدي از سوي متقاضي و انعقاد قرارداد واگذاري زمين واحد قابل تحويل به متقاضي خواهد بود و در صورت تسويه کامل بهاي زمين نيز کار انتقال سند عرصه و اعيان به نام متقاضي در دستور کار قرارمي گيرد. اسناد عرصه و اعيان تا تسويه کامل در اختيار سازمان خواهد بود. اين نکته را هم بايد در نظر داشت که تا مرحله قبل از انعقاد قرارداد پيش فروش متقاضي مي تواند کتبا اعلام انصراف کند و در صورت انصراف، متقاضي حق ثبت نام دوباره در هيچ کدام از پروژه هاي مسکن تهران را نخواهد داشت.
از نظر شما برنامه هاي اجرا شده از سوي دولت چقدر توانست به كنترل بازار خريد و فروش و اجاره مسكن در تابستان كمك كند؟
در بخش مسكن گراني و تورم كمتر از تورم كشور است اين در حالي است كه در دولت هاي قبلي تورم در بخش مسكن بالاتر از تورم عمومي بود و اينكه افراد قيمت ها را بالا اعلام مي كنند، دليل اين نيست كه خريد و فروش هم با قيمت هاي اعلام شده انجام مي شود. اما به طور كلي مولفه هاي بسياري بر قيمت مسكن تاثير مي گذارند كه از جمله آنها مي توان به سياست گذاري هاي دولت اشاره كرد. به عنوان نمونه اگر سياست ها براي هدايت نقدينگي به بخش توليد نباشد ممكن است سرمايه ها وارد بخش مسكن شوند. بنابراين مباحث اقتصادي و مولفه هاي تاثيرگذار در بخش مسكن بسيارند كه همه آنها در اختيار وزارت راه و شهرسازي نيست. اما وزارت راه و شهرسازي تلاش مي كند تا مسكن مانند ساير كالاها دچار افزايش قيمتي بيش از نرخ تورم نشود.
از آغاز اجراي طرح مسکن مهر چه تعداد واحد براي استان تهران در نظر گرفته شد و چه ميزان به بهره برداري رسيده است؟
در کل استان تهران در شهرهاي بالا و پايين ۲۵ هزار نفر و همچنين شهرهاي جديد بالغ بر ۴۰۰ هزار واحد مسکوني را در دست اجرا داريم و از اين تعداد، پي سازي حدود ۳۰۰ هزار واحد انجام شده که ۲۰۰ هزار واحد در مرحله سفت کاري و ۱۰۰ هزار واحد نيز مرحله نازک کاري را پشت سر گذاشته اند. همچنين ۱۰۰ هزار واحد در سال جاري آغاز شده است. اما اداره کل مسکن و شهرسازي تهران متولي ۱۰۰ هزار واحد و مابقي مربوط به شهرهاي جديد است.
برنامه افتتاح در استان تهران به کجا رسيد با توجه به اين که اسفندماه وعده افتتاح ۵۱ هزار واحد را داده بوديد؟
در گام اول در اسفندماه ۱۵هزار واحد در پاکدشت افتتاح شد و ۳۵ هزار واحد بقيه نيز آماده بهره برداري بود اما برنامه افتتاح رسمي برگزار نشد با اين حال تا پايان شهريور همه ۵۱ هزار واحد مسکوني را به مردم تحويل مي دهيم و موج دوم افتتاح ها نيز آغاز مي شود.
با توجه به گذشت حدود ۵ سال از طرح مسکن مهر آمار مربوط به افتتاح ها پايين است. دليل اين امر چيست؟
۳۰۰هزار واحدي را که از سال هاي قبل آغاز شده تا پايان دولت تحويل مي دهيم و۱۰۰هزار واحدجديدي نيز که در سال جاري آغاز شدند طبق برنامه زمان بندي در ۱۸ماه از زمان آغاز پروژه بايد به بهره برداري برسند. امايک نکته وجود دارد و آن اين که در زمان ثبت نام براي واحدهاي جديد با هجوم مراجعه و استقبال مردم روبه رو مي شويم ولي در زماني که اعلام مي کنيم بايد مبلغي واريز شود، تعداد کمي اقدام به پرداخت پول مي کنند. با اين حال به تعداد تقاضا در تهران خانه ساخته ايم و چنانچه متقاضي باشد مشکل واگذاري نداريم.
