گزارش تحولات بازار مسکن (قیمت و اجاره بها) از سوی بانک مرکزی شوک جدیدی به متقاضیان مسکن وارد کرد و متقاضیانی که تصور می کردند بعد از رشد قیمت در آبان ماه، در آذر ماه شاهد توقف و یا ریزش قیمت ها خواهند بود به این نتیجه رسیدند که انتظار و مشاهده گر شدن در بازار مسکن تنها یک نتیجه در پی خواهد داشت و آنهم عقب ماندن از حفظ قدرت خرید است.

بانک مرکزی روز گذشته متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران را ۴۸۰.۷ میلیون ریال اعلام کرد که حاکی از افزایش ۲.۹ درصدی نسبت به ماه قبل است.

بر اساس آمار بانک مرکزی تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران در آذر ماه سال ۱۴۰۱، به ۱۰.۲ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۲۷.۲ و ماه مشابه سال قبل ۴.۷ درصد افزایش نشان می دهد.

این آمارها اگر چه قابل پیش بینی بود اما آنچه که مشخص است این است که هر زمان که قیمت مسکن افزایش می یابد تعداد متقاضی خرید کاهش و در نتیجه تعداد درخواست کننده برای ساخت و ساز از سوی سازنده ها نیز افت می کند. این کاهش افت سرمایه گذاری در بخش مسکن در نهایت موجب به هم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا و رشد ماهانه قیمت مسکن خواهد شد.

برخی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقد و مدعی هستند که واقعیت این است که به‌صورت ماهانه و سالانه شاهد سقوط آمار صدور پروانه‌های ساختمانی هستیم و کاهش میل به ساخت و سازهای جدید را تجربه می‌کنیم.

سید محمد مرتضوی رییس کانون انبوه سازان معتقد است که ناپایدار بودن بازار مسکن باعث بلاتکلیفی سرمایه‌گذاران شده است.

او می گوید: به نظر می‌رسد تنها موضوعی که باید برای ساماندهی بازار مسکن حل و فصل شود به کنترل تورم برمی‌گردد.

اما در این روزها دولت و یا سیستم بانکی چه کمکی می تواند به بخش مسکن و بازار مسکن کند. تقویت بخش تقاضا مدتها است که مورد کم توجهی قرار گرفته است و نبود تسهیلات مناسب به میزان کافی باعث شده تا متقاضیان نتوانند وارد بازار مسکن برای خرید مسکن شوند.اگر چه از اواسط سال گذشته و زمانی که متوسط قیمت مسکن در تهران ۳۱ میلیون تومان بود سقف تسهیلات خرید به ۴۸۰ میلیون تومان رسید و این نوید را به متقاضیان داد که می توانند با تهیه اوراق تسه صاحب خانه شوند. اما به مرور قیمت مسکن که رشد کرد سقف این تسهیلات در حد همان سقف ۴۸۰ میلیون تومان (برای متقاضیان تهران) باقی ماند. این وضعیت به گونه ای رفتار متقاضیان خرید مسکن را تغییر داد به گونه ای که آنها تنها نظاره گر در بازار مسکن شدند و اقدامی برای خرید آپارتمان نکردند.

در روزهایی که مقرر شد سقف تسهیلات مسکن به سقف ۴۸۰ میلیون تومان برسد، گزارش های بانک مرکزی نشان می داد که متوسط قیمت مسکن در تهران برای هر متر مربع ۳۱ میلیون تومان است و این وام شاید می توانست در همان روزها در برخی از نقاط تهران ۱۰ تا ۲۰ متر را پوشش و کفاف دهد اما حال با رسیدن به متوسط ۴۸ میلیون تومان به خوبی می توان بررسی کرد که متقاضیان مسکن و قدرت خرید آنها با اوراق تسه حتی به زیر ۷ متر رسیده است.

تا همین چند سال پیش، تسهیلات مسکن برای برخی واحدهای مسکونی تا ۶۰ درصد قیمت آن را پوشش می‌داد، اما اکنون این اختلاف به کمترین میزان خود در همان خانه‌ها رسیده است. قبلا بانک‌ها با داشتن واحد ارزیابی و پس از تعیین قیمت‌گذاری برای این واحد مسکونی مشخص می شد چقدر وام پرداخت خواهد شد تا از میزان ۸۰ درصد قیمت کل بیشتر نشود. اما اکنون قیمت مسکن به قدری رشد کرده که بخش اندکی از نرخ کل آن را تشکیل می‌دهد.

در سال هایی که با راه اندازی پس انداز مسکن قرار بود با افزایش سقف وام مسکن، قدرت خرید مردم در بازار مسکن افزایش یابد دیدیم که سرعت رشد قیمت مسکن بیشتر از سقف وام عمل کرد. به طوریکه اکنون با وام ۴۸۰ میلیون تومانی شاید تنها بتوان ۷ تا ۸ متر مربع مسکن خریداری کرد.

برای یک واحد ۱۰۰ متر مربعی با قیمت ۴.۵ میلیارد تومانی، وام خرید مسکن کمتر از ۸ درصد را پوشش می‌دهد.

قدرت خرید متقاضیان مسکن مهم‌ترین مولفه برای ورود تقاضاهای مصرفی به بازار مسکن است و حتی این مولفه در وضعیت و رفتار انبوه سازان و سازندگان مسکن نیز تاثیر خواهد گذاشت. در این راستا دولت‌ و مجلس تلاش کرده‌اند با اجرای راهکارهایی از جمله افزایش سقف وام خرید مسکن و تولید مسکن به شکل انبوه (مسکن مهر و نهضت ملی مسکن) توانمندی مردم برای خرید خانه را افزایش دهند.

شهریور ماه سال گذشته بانک مرکزی طی ابلاغی سقف وام ساخت و خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم در تهران از ۲۰۰ میلیون تومان برای زوجین را به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش داد. وام تعمیر یا همان جعاله که پیش از این برای تهرانی‌ها ۴۰ میلیون تومان بوده به ۸۰ میلیون تومان افزایش یافت.

همچنین سقف وام خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت برای زوجین ۳۲۰ میلیون تومان و به‌صورت انفرادی ۱۶۰ میلیون تومان است. در سایر مناطق شهری با جمعیت ۲۰۰ هزار نفر و کمتر برای زوجین ۲۴۰ میلیون تومان و به‌صورت انفرادی ۱۲۰ میلیون تومان تعیین شد.

به‌عبارت دیگر در زمان حاضر یک زوج ساکن تهران می‌توانند از ۴۸۰ میلیون تومان وام خرید مسکن استفاده کنند. برای دریافت این وام نیز بایستی دو برابر مبلغ وام اوراق حق تقدم خریداری شود.

بررسی جدیدترین قیمت اوراق حق تقدم مسکن نشان می‌دهد متوسط نرخ هر برگه از این اوراق به ۱۲۰ هزار تومان افزایش یافته است. در تهران از محل این اوراق با احتساب وام تعمیر ۴۸۰ میلیون تومان به زوجین پرداخت می‌شود.

برای استفاده از این وام متقاضیان باید دو برابر مبلغ وام، اوراق را از طریق بورس خریداری کنند. در واقع برای وام ۴۸۰ میلیون تومانی باید ۹۶۰ برگه اوراق حق تقدم خریداری شود.

در زمان حاضر قیمت هر برگه از این اوراق به‌طور متوسط حدود ۱۲۰ هزار تومان است. از این رو متقاضی بایستی حدود ۱۱۵ میلیون تومان برای استفاده از وام خرید مسکن بانک مسکن در همان ابتدا هزینه کند.

به‌عبارت دیگر ۳۶۵ میلیون تومان از وام ۴۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن باقی می‌ماند که با توجه به قیمت‌های کنونی مسکن، اثرگذاری چندانی در قدرت خرید مردم نخواهد داشت.

یک مقام مسئول در سیستم بانکی که نخواست نامش فاش شود با تایید اینکه بسته جدید بانک مسکن برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن تهیه شده و بزودی و پس از تایید آن از سوی بانک مرکزی رونمایی خواهد شد گفت: برای تایید افزایش سقف وام خرید مسکن از محل اوراق از مجاری قانونی اقدامات خود را انجام داده ایم تا سقف وام خرید مسکن افزایش یابد. البته این رشد سقف به گونه ای خواهد بود که تا حدی با تورم همخوانی داشته باشد.

فردین یزدانی کارشناس مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا افزایش سقف وام مسکن می تواند به بهبود بخش تقاضا و بازار مسکن کمک کند؟ گفت: اگر بخواهیم به صورت دقیق و مشخص در این خصوص که چه اقداماتی برای بهبود بازار مسکن و بخش تقاضا کمک کند اظهارنظر کنیم باید عنوان کنم که هیچ سیاستی نمی تواند در کوتاه مدت تاثیر مثبتی بر بازار مسکن و بهبود آن داشته باشد. چرا که اگر می خواهیم این بخش را از این وضعیت به صورت پایدار رهایی بخشیم باید سیاستهای پایدار و بلند مدت برای آن اندیشید.

وی با اشاره به اینکه افزایش سقف وام مسکن شاید بتواند به صورت مسکّن عمل کند ادامه داد: سیاست رونق تولید مسکن اجاره ای و کمک به سرمایه گذاری برای ساخت و عرضه مسکن می تواند به بهبود وضع بازار مسکن کمک کند. البته باید در کنار تقویت بخش عرضه به تقویت بخش تقاضا نیز توجه شود.

وی تاکید کرد: بارها به این موضوع تاکید کرده ام که وقتی تورم روزافزون در کشور داریم هر سیاستی برای تقویت بخش تقاضا جواب نخواهد داد. پس بنابراین برای بهبود بازار مسکن ابتدا باید مدیریت کلان کشور اصلاح و سپس تورم روزافزون نیز متوقف شود.
به نظر می رسد اگر چه افزایش سقف وام مسکن همواره در بازار مسکن در برخی مواقع موجب رشد قیمت شده است اما به هر سوی به نظر می رسد دولت و سیستم بانکی در کنار تقویت بخش عرضه ناگزیر به توجه به بخش تقاضا هستند و باید تسهیلات با نرخ سود پایین تر را در سر لوحه کار خود قرار دهند