با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال و آغاز سال جدید موجران و مستأجران هنوز نمی‌دانند که قرار است در سال بعد با چه نوع قراردادهایی مواجه شوند و اگر نرخ ثابتی در این خصوص وجود داشته باشد، آیا می توانند در سال آینده به این قانون اکتفا کرده و منتظر افزایش نرخ ها نباشند؟

برای نخستین بار در سال ۱۳۹۹ ستاد ملی مقابله با کرونا مصوب کرد که در شرایط کرونایی و برای کاهش جابه جایی خانوارها که به شیوع بیماری کمک می‌کرد، موجران ملزم به تمدید قراردادهای اجاره مسکن و نیز سقف ۲۵ درصدی اجاره بها در تهران شدند. به این معنا که شوراهای حل اختلاف امکان صدور حکم تخلیه برای مستأجران را نداشتند. این مصوبه در سال ۱۴۰۰ نیز مجدداً تمدید شد اما استثنائاتی برای ممنوعیت صدور حکم تخلیه قائل شدند از جمله اینکه موجر در صورت فروش ملک می‌تواند مستأجر را وادار به تخلیه ملک کند یا اینکه در صورت ازدواج فرزندان موجر، وی می‌تواند برای واحد مسکونی تحت اجاره، مستأجر را وادار به تخلیه ملک کند.

در همان روزها محمودزاده معاون سابق مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی از تأثیرگذاری ۶۰ درصدی مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا مبنی بر تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره بها در تهران و ۱۵ درصدی در شهرستان‌ها در جلوگیری از رشد اجاره بهای مسکن در سال ۱۳۹۹ خبر داده بود.

اما آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار ایران رشد بیش از ۴۰ درصدی اجاره مسکن در یک سال را حکایت کرد و مشاوران املاک نیز با این ادعا که این قانون نتوانسته و نمی تواند رشد نرخ اجاره بها را کنترل کند معتقد هستند که اینگونه طرح ها نه تنها موجب آرام کردن بازار مسکن نمی شود بلکه موجب تلاطمات بیشتر و رشد بیش از حد قیمت ها می شود.

حال دولت با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال و این روزهای پر مشغله مجلس در خصوص بودجه درصدد این است تا ببیند آیا می تواند در سال آینده این برنامه ای را که دو سال اجرا شده است را بار دیگر برای حمایت از مستاجران اجرا کند یا خیر؟

آنطور که از داخل دولت و کمیسیون اقتصادی مجلس خبر می رسد نشان می دهد که هنوز در داخل دولت هستند کسانی که مخالف اجرای تعیین سقف برای اجاره بها در سال ۱۴۰۲ باشند. این مخالفت از سوی برخی اعضا اگر چه نشان می دهد که دولت در سر دو راهی اجرای این برنامه است اما احتمالاتی نیز در این خصوص وجود دارد که با توجه به رشد قیمت مسکن و تورم عمومی احتمال این که سقف اجاره بهای مسکن در تهران و سایر شهرها افزایش یابد وجود دارد.

اگر چه سقف اجاره بهای مسکن به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و در ستاد تنظیم بازار، برای شهر تهران ۲۵ درصد، کلانشهرها ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد نسبت به سال قبل و ویژه قراردادهای تمدیدی تعیین شد.

کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که تعیین سقف اجاره بها می‌تواند در این روزها کمک خوبی برای مستاجران باشد به خصوص در این شرایط که بازار اجاره مسکن به وضعیت بحرانی رسیده و بسیاری از مستأجران در مضیقه هستند.

برخی از همین کارشناسان معتقد هستند که موفقیت یا عدم موفقیت مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ مبنی بر عدم افزایش رقم اجاره بها بیش از ۲۵ درصد را باید از فعالان بازار املاک پیگیری کرد چرا که در بورس نیز دامنه نوسان وجود دارد تا اگر اتفاق غیر مترقبه ای رخ داد، تأثیر ناگهانی بر بازار نگذارد. پس باید به این موضوع تأکید داشت که در شرایط عادی تعیین سقف اجاره مسکن قابل تأیید نیست. اما در شرایط بحرانی می‌توانند مانند دامنه نوسان، رشد ناگهانی اجاره مسکن را به جای اثرگذاری در یک سال، به چند سال منتقل و به تأخیر بیندازد.

اما محمد رضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس از موافقان این طرح با اشاره به اینکه دولت برای افزایش نرخ اجاره بها سقف تعیین کند و اجازه افزایش کرایه را بیش از نرخ تورم ندهد معتقد است که افزایش سرسام آور کرایه خانه در چند سال اخیر مردم به ویژه اقشار کم درآمد و متوسط روبه پایین را با مشکلات بسیار زیادی مواجه کرده است. البته ساماندهی اساسی این بازار نیازمند ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن و تبدیل خانه از یک کالای سرمایه‌ای به کالایی مصرفی است که با اجرای برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی تا حد زیادی این مهم محقق می‌شود.

اگر چه این اظهارات رئیس کمیسیون عمران مجلس تا حدودی در آن روزها می توانست مفید باشد اما حالا که دولت در مسکن ملی پیشرفتهای خوبی داشته است و در سال جاری نیز ۲۴ هزار هکتار زمین دولتی به شهرها الحاق شده و این طرح ملی در مسیر خوبی قرار گرفته است باید گفت طرح های کوتاه مدت نمی تواند چندان مفید باشد.

رضایی کوچی اضافه کرد: برای کنترل بازار اجاره بها، دولت باید در هیات وزیران مصوب کند که مالکان در سال جاری بیش از نرخ تورم اجازه افزایش اجاره بها را نداشته باشند به عنوان مثال در سال جاری تنها ۲۵ الی ۳۰ درصد امکان افزایش کرایه وجود داشته باشد نه ۶۰ الی ۷۰ درصد؛ این همان مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا است که متاسفانه به صورت کامل و دقیق اجرایی نشد، لذا باید با نظارت قوی بر عملکرد بنگاه های معاملاتی این مصوبه را به درستی اجرایی کنیم تا در زمان کوتاه این بازار مدیریت شود.

اگر چه دولت در سال جاری تعیین سقف اجاره بها را تا حدودی با نظارت بیشتری نسبت به سال ۱۴۰۰ اجرایی کرد اما اجرای ساماندهی مشاوران املاک که در دست بررسی و تدوین آن در دو وزارتخانه شهرسازی و امور اقتصادی است می تواند بسیار به بخش مسکن و بازار اجاره کمک کند.

او تاکید می کند: برای کنترل اجاره بهای مسکن باید به سمت تولید و راه اندازی اجاره داری حرفه ای حرکت کرد. چرا که وقتی تولید مسکن همچنان به روش سنتی باشد و عرضه همواره به هر دلیلی از تقاضا عقب، قطعا اجرای روش های پلیسی و بگیر و ببند نمی تواند بر کنترل اجاره بهای مسکن به طور دائم و روتین موثر باشد.

داده‌های مرکز آمار حاکی از آن است که ۲۴ درصد خانوارهای شهری و ۴.۵ درصد خانوارهای روستایی در سال ۹۸ اجاره‌نشین بوده‌اند.

بررسی داده‌های گزارش مرکز آمار از متوسط هزینه سالانه خانوار در سال ۹۸ حاکی از آن است که در بین هزینه‌های غیرخوراکی یک خانوار شهری بیشترین سهم با ۴٨.٠ درصد مربوط به هزینه مسکن، سوخت و روشنایی بوده و همچنین در بین هزینه‌های غیرخوراکی یک خانوار روستایی، بیشترین سهم با ٣٠.٠ درصد مربوط به مسکن، سوخت و روشنایی بوده است.

از سوی دیگر بررسی نحوه تصرف مسکن مناطق شهری و روستایی در این سال نشان می‌دهد که بیش از ۲۴ درصد خانوارهای شهری اجاره‌نشین هستند. این در حالی است که این آمار در مناطق روستایی بسیار پایین‌تر بوده و حدود ۴.۵ درصد خانوارهای روستایی در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند.

همچنین این گزارش بیانگر آن است که در سال ۹۸ حدود ۶۷ درصد خانوارهای شهری و بیش از ۸۶ درصد خانوارهای روستایی در مسکن‌های ملکی ساکن بوده‌اند. همچنین حدود ۹ درصد خانوارها در مناطق شهری و روستایی در سایر انواع مسکن مانند خانه‌های سازمانی زندگی می‌کنند.

همچنین با بررسی روند آمار نحوه تصرف مسکن از سال ۹۳ تا سال ۹۸ متوجه می‌شویم که طی این سال‌ها درصد تصرف مسکن‌ ملکی با افزایش روبرو بوده که این معنی خانه‌دار شدن تعداد بیشتری از خانوارها است. اما در دو سال اخیر با رشد فزاینده قیمت مسکن به نظر می رسد تعداد مستاجران رو به افزایش است.

به طوری که بر اساس تازه‌ترین گزارش‌ها، در سال ۱۴۰۰ تعداد مستأجران پایتخت از مالکان بیشتر شد و نرخ رسمی رشد اجاره‌بها در تهران که تا سال ۹۹ حدود ۳۰ درصد گزارش می‌شد ، آذر ۱۴۰۰ از ۵۱ درصد هم گذشت.

بنا بر آمار رسمی، «قیمت زمین در تهران، به‌طور میانگین، در ۱۰ سال گذشته حدود ۴۰ برابر و قیمت مسکن حدود ۲۰ برابر شده و سه دهک جامعه برای خرید یک واحد ۷۰متری باید ۱۲۰ سال انتظار بکشند» و بر اساس آمار رسمی، نرخ اجاره‌نشینی شهری در کل کشور از ۱۸ درصد در سال ۱۳۶۵ طی ۳۰ سال به ۳۸ درصد در سال ۱۳۹۵ رسید.

به نظر می رسد دولت برای سال آینده باید در کنار اهرم های مالیاتی به موضوع رونق تولید مسکن نیز توجه ویژه ای داشته باشد تا با تولید مسکن و عرضه به هنگام آن واحدهای مسکونی میان عرضه و تقاضا تعادل ایجاد کند. هر چند به نظر می رسد اجتمال اجرا نشدن تعیین سقف اجاره بهای مسکن در سال آینده کمتر از اجرا شدن باشد اما دولت نیز به خوبی می داند که باید سقف ۲۵ درصد دستخوش تغییراتی شود