دولت برای تعیین تکلیف خانه‌های خالی موجود، فقط تا ۱۵شهریورماه به مالکان فرصت داده است و بعد از آن می‌خواهد با قاطعیت نسبت به وصول مالیات قطعی از آنها اقدام کند. با فرض اینکه دولت برخلاف تجربه ۲سال اخیر، قادر به شناسایی دقیق و وصول مالیات از خانه‌های خالی باشد، مالکان این خانه‌ها ۳راه پیش‌روی خود دارند؛ خانه‌ها را بفروشند یا اجاره بدهند و یا مالیات سنگین آن را بپردازند.

بیش از ۲سال از فعال شدن سامانه ملی املاک و اسکان و آغاز انتقال اطلاعات خانه‌های خالی به سازمان امور مالیاتی می‌گذرد؛ اما همچنان، قانونی که از اواخر سال۱۳۹۴ لازم‌الاجرا بوده، اجرایی نشده است به‌گونه‌ای که مالیات وصول شده از این محل تا اواخر سال۱۴۰۱ از ۲، ۳میلیارد تومان فراتر نرفته است.

البته موفق نبودن مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی در ۲سال گذشته، ناشی از عواملی نظیر عدم‌انسجام در اطلاعات و نقص در زیرساخت‌ها بوده و در سال‌جاری با توجه به برآورد ۲هزار میلیارد تومانی در قانون بودجه برای وصول مالیات از خانه‌های خالی، این احتمال وجود دارد که دولت نواقص و ایرادهای قبلی را رفع کرده باشد و مماشات در وصول مالیات را کنار بگذارد.

گفتاردرمانی یا عزم جدی

حدود یک‌ماه تا آغاز فصل جابه‌جایی در بازار اجاره باقی مانده و انتظار می‌رود طبق سنت سال‌های قبل، گفتاردرمانی برای ساماندهی این بازار در دستورکار متولیان این حوزه قرار گیرد؛ از این منظر، مطرح‌شدن مهلت نهایی به مالکان خانه‌های خالی نیز می‌تواند در حد گفتاردرمانی باشد؛ اما وزارت امور اقتصادی و دارایی، در پاسخ به انتقادهایی که نسبت به اجرا نشدن قانون مالیات بر خانه‌های خالی مطرح می‌شود، از عزم جدی دولت برای وصول مالیات خانه‌های خالی در سال‌جاری خبر داده است.

در این بیانیه، به صدور برگ مطالبه‌های مالیات متعلق به مالکان بیش از یک واحد مسکونی خالی در بهمن۱۴۰۱ توسط سازمان امور مالیاتی اشاره شده است که در درگاه ملی خدمات الکترونیکی مالیاتی به نشانی my.tax.gov.ir قابل مشاهده است.

بر این اساس، مهلت ۱۵شهریور می‌تواند در گام اول به‌منزله اتمام‌حجت با این مالکان باشد تا سریعا نسبت به تعیین تکلیف خانه خود اقدام کنند در غیر این صورت، مالیات آنها طبق آیین‌نامه اجرایی ماده۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه و مطالبه خواهد شد.

بعد از این اتفاق، عملا سایر مالکان خانه‌های خالی نیز در صف وصول مالیات قرار خواهند گرفت و ضمن اینکه وضعیت آماری این حوزه شفاف‌تر می‌شود، امکان ساماندهی بازار اجاره با استفاده از ابزار تنبیهی مالیات بر خانه‌های خالی نیز میسر خواهد شد.

نقشه خانه‌های خالی

از زمانی که در تیرماه۱۳۹۴، نمایندگان مجلس مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی را در ماده۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم گنجاندند، هدف اصلی از این کار، ساماندهی بازار مسکن و اجاره عنوان شد.

اکنون نیز مسئولان دولتی بارها بر نگاه غیردرآمدی بر اجرای این قانون تأکید کرده‌اند و از منظر کارشناسی نیز توجیه اقتصادی چندانی برای تأمین زیرساخت‌های مورد نیاز جهت اجرای چنین قانونی وجود ندارد؛ اما این ابزار یکی از ملزومات ساماندهی بازار اجاره بوده و دولت از منظر حاکمیتی باید به‌دنبال اجرای آن باشد.

در جریان سرشماری نفوس و مسکن در سال۱۳۹۵، تعداد خانه‌های خالی موجود در کشور ۲.۶میلیون واحد اعلام شد که بیش از ۵۰۰هزار واحد از آنها به تهران اختصاص داشت. این در حالی بود که همزمان چیزی در حدود ۲.۴میلیون واحد اقامتگاه دوم نیز در کشور شناسایی شده بود که بخشی از سال فاقد سکنه بودند.

به‌تازگی نیز آمارهای جدیدی از خانه‌های خالی متراکم در تهران منتشر شده که نشان می‌دهد در شهر جدید پردیس ۶۵هزار واحد و در منطقه۲۲ تهران ۴۵هزار واحد خالی وجود دارد و حدود ۱۰هزار واحد خالی نیز متعلق به بانک‌ها و ادارات در استان تهران است.

اثر مالیات خانه‌های خالی بر بازار

یکی از مصایب حوزه املاک و مستغلات در ایران، نبود جامعیت آماری و شفافیت بسیار پایین این حوزه است که عملا به خروج این حوزه از زاویه‌دید سازمان امور مالیاتی و بانک مرکزی کمک کرده و این حوزه را به یکی از حوزه‌های پرطرفدار برای اقداماتی نظیر فرار مالیاتی و پولشویی مبدل ساخته است.

البته در سال‌های اخیر با اجرای قانون مقابله با پولشویی و ملزم کردن تراکنش‌های بانکی به ارائه اسناد مثبته و همچنین تجهیز سامانه‌های اطلاعاتی شفاف‌ساز نظیر سامانه ملی املاک و اسکان، بخشی از این نواقص برطرف شده و با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌توان امیدوار بود که این حوزه تا حد نرمال اقتصاد ایران شفاف شود.

فارغ از این مسائل، با فرض اینکه آمارهای مطرح‌شده در مورد خانه‌های خالی موجود در کشور و به‌خصوص تهران درست باشد و اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی بتواند بخشی از خانه‌ها را به بازار عرضه کند، بیش از اینکه چنین اتفاقی به شکست قیمت مسکن در بازار خریدوفروش منجر شود، به تعادل بازار اجاره کمک خواهد کرد؛ چراکه براساس قوانین جدید ملکی، هر کد ملی سرپرست خانوار باید یک واحد مسکونی را به‌عنوان اقامتگاه اصلی در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کند و عملا افزایش عرضه خانه‌های خالی به بازار اجاره می‌تواند به افزایش قدرت چانه‌زنی مستأجران تبدیل شود چراکه احتمال افزایش تعداد املاک استیجاری عرضه شده در بازار نسبت به تعداد مستأجران نیازمند خانه وجود دارد و در این وضعیت، امکان تحمیل قیمت‌های بالاتر از واقعیت به متقاضیان تضعیف خواهد شد.

در شرایط فعلی، با توجه به تورم انباشته مسکن در ماه‌های گذشته و همچنین رشد قابل‌توجه تورم اجاره در یک سال گذشته، می‌توان گفت که بازار اجاره نیازمند سیاستگذاری درست در حوزه عرضه و تقاضاست و اجرای درست مالیات بر خانه‌های خالی به اتکای شفاف‌سازی وضعیت مالکیت و سکونت واحدهای مسکونی در تهران و کلانشهرها، یکی از ابزارهای مفید و کارآمد برای این سیاستگذاری است