تراکم فروشی پایتخت نشینان را به اغما فرو برد/ قیمت زمین و مسکن در سربالایی افزایش

نتیجه اولیه و بدیهی تراکم فروشی، افزایش قیمت زمین در کلان شهرها و به خصوص تهران است که با توجه به آخرین آمارهای رسمی منتشر شده در تهران قیمت زمین و خانه گلنگی در ۸ سال گذشته تقریبا چهار برابر شده است.

به گزارش عصرخبر، در سالهای گذشته مدیریت شهری تهران بر اساس قوانین موضعی و بخشنامه‌ها به‌ شكل سلیقه‌ای و غیر قابل كنترل به ساخت و سازهای شهری و عمرانی می‌پرداخت. مشاوران، مهندسان و كارشناسان امید داشتند كه طرح تفصیلی به مجرای قانونی برای ضابطه‌مند شدن ساخت و سازها تبدیل شود و شهر به آرامش و قانونمندی دست یابد.

اما در رونمایی این طرح شهردار تهران در آغاز سخنان خود جمله‌ای را بر زبان آورد كه به مرور درمی یابیم معنای آن بسیار فراتر از آن است كه می‌پنداشتیم: «در جهان سوم اگر كسی بخواهد خانه‌اش را بسازد شهرش را خراب می‌كند و اگر بخواهد شهرش را بسازد باید بپذیرد كه خانه‌اش خراب شود!»

امروز شاهدیم كه بر عكس آنچه می‌پنداشتیم این طرح تفصیلی با قوانین گنگ و پهنه بندی غیر معقول و افزایش تراكم و سطح اشغال چنان زمینه‌ای را فراهم آورده است كه حتی صاحبان ساختمان‌های مسكونی پنج ساله هم ترغیب شده‌اند تا دوباره ساختمان خود را بكوبند و بنایی با زیربنا و طبقات بیشتر بسازند و بدین ترتیب نه فقط دیگر شهر، معنای واقعی شهر را ندارد و به كارگاه عظیم ساختمانی بدل شده است كه آخرین بازمانده‌های فضای سبز هم از بین می‌رود.

اما تراکم چیست ؟

«تراکم» مجوزی است که شهرداری براساس قوانین مصوب شورای‌شهر برای افزایش تعداد طبقات ساختمان‌های در حال احداث صادر می‌کند به این صورت که هم‌اکنون حداکثر ارتفاع مجاز که مشمول پرداخت هزینه تراکم نمی‌شود «2طبقه» است، اما از آنجا که دو طبقه‌سازی در تهران عملا منسوخ شده و میانگین ارتفاع ساخت‌وسازها حداقل به 4 طبقه رسیده، سازنده‌ها مجبورند در مناطق مختلف شهر برای ازدیاد ارتفاع تا حداکثر 9 طبقه، مجوزی تحت عنوان «تراکم» را از شهرداری خریداری کنند که شهرداری‌تهران اسم این مجوز را «تراکم‌مازاد» گذاشته است.

به این ترتیب در حال حاضر برای همه ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران، نیاز به خرید «تراکم» حتمی است تا از این طریق سازنده‌ها بتوانند با افزایش تعداد طبقات و تعداد واحدها در مساحت مشخصی از زمین، نرخ بهره‌وری پروژه را به حداکثر برسانند.

اما این فروش تراکم ضرر های جبران ناپذیری بر پیکره شهر وارد کرده و همین موضوع باعث شده تا انگشت اتهام  شهرداری تهران را نشانه رود.

یک استاد رشته محیط زیست معتقد است: فروش تراکم از سوی شهرداری در تهران بزرگ‌ترین عامل آلود‌گی‌های زیست‌محیطی در این شهر است.

نبی‌الله منصوری، درباره نقش خاک‌برداری و فعالیت‎های عمرانی در آلودگی‌های زیست محیطی گفت: هر نوع عملیات عمرانی، ساخت و ساز، جابه‌جایی مصالح، رفت و آمد خودروها و حتی راه رفتن آدم‌ها می‌تواند باعث آلودگی هوا شود، زیرا بر اثر همه این فعالیت‌ها مقداری خاک به هوا بلند می‌شود.

وی با بیان اینکه فروش تراکم از سوی شهرداری بزرگ‌ترین دلیل آلودگی تهران اظهارداشت : بزرگترین مشکل تهران تراکم بسیار است. در واقع حضور جمعیت بسیار در یک مساحت کم، پایین بودن نسبت فضای سبز نسبت به فضای شهری، موجب ایجاد آلودگی می‌شود.

نمایندگان خانه ملت نیز بر این باورند که تراکم فروشی شهرداری باید تحت نظارت شدید شورای شهر باشد ، چراکه شهرداری‌ها با دریافت پول تراکم، آن را صرف ساخت پل و انجام کارهای عمرانی می‌کنند و در نتیجه این اقدامات، صدای اعتراض‌ها در خصوص فروش تراکم به جایی نمی‌رسد و باید این موضوع را در شورای شهر چهارم از بین برد.

 اما در مقابل مسئولان ذیربط در شهرداری تهران به تراکم نگاه دیگری دارند ، معاون شهرسازی شهردار تهران با اشاره به استفاده از تراکم به عنوان اهرم تشویقی در طرح تفصیلی شهر تهران، گفت: کاهش و افزایش تراکم به نحوی پیش‌بینی شده که حداکثر اختلاف ارتفاع ساختمان‌ها در یک گذر، چهار طبقه است.

شهرداري ها به ويژه شهرداري تهران از امکانات و منابع مالي قابل توجهي برخوردارند. امکانات مالي و اقتصادي کمتر وزارتخانه اي مشابه شهرداري پايتخت است اما براي بسياري افراد جالب است که بدانند درآمد شهرداري از کجا بدست مي آيد؟ قابل توجه است که در يک دهه گذشته بودجه شهرداري رشد زيادي داشته است .ده سال پيش کل درآمد شهرداري تهران 566 ميليارد تومان بود ولي در سال جاري مجموع درآمد شهرداري تهران به 11 هزارميليارد تومان رسيد .يعني درآمدهاي شهرداري درده سال گذشته بيشتر از 19 برابر شده است .

منحني رشد درآمدهاي نقدي تهران نشان مي دهد بيشترين رشد اين دوره به سال اول شهرداري محمود احمدي نژاد برمي گردد که معادل 68 درصد بوده است .جهش بعدي درآمد در سه سال ابتدايي دوره شهرداري محمد باقر قاليباف رخ داده که به طور متوسط 52 درصد رشد کرده است .

شهرداری تهران از محل فروش تراکم درآمد های هنگفتی را کسب می کند  که در این باره  مهندس ساناز افتخارزاده، كارشناس ارشد معماری می‌گوید: مدیریت شهری تهران با بودجه هزاران میلیارد تومانی بخش زیادی از درآمد خود را از فروش تراكم به دست می‌آورد. امری كه در هیچ كجای دنیا به این شكل افسار گسیخته، بی‌حساب و بی‌حد و مرز دیده نمی‌شود.

افتخارزاده می‌افزاید: «در ضوابط و مقررات مربوط به تراكم ساختمانی می‌بینیم كه تراكم ساختمانی مجاز در زیرپهنه‌های حفاظت، مختلط ویژه، گستره‌ها و مراكز تجاری، اداری و خدمات و پهنه‌های ویژه بلندمرتبه‌سازی به شكل كلی و در قالب تهیه و ارائه طرح‌های توجیهی، تدوین می‌شود و حسب مورد در كارگروه تطبیق تایید یا در كمیسیون ماده ۵، به تصویب می‌رسد.»

وی می‌گوید:از  همه مهمتر این‌كه در طرح تفصیلی آمده است كه در همه زیرپهنه‌های استفاده از اراضی (با استثنائاتی كه البته بر مبنای سایر شرایط به راحتی نادیده گرفته می‌شود) افزایش تعداد طبقات با تایید شهرداری منطقه امكانپذیر است! یعنی هركس كه پول داشته باشد با توافق شهرداری می‌تواند طبقات بیشتری بسازد و آن‌كه این قانون را نمی‌داند یا پولی برای خرید طبقه بیشتر ندارد علاوه بر برج‌هایی كه در كنار ساختمان حقیرش افراشته می‌شود باید سكوت كند!

چنین قوانین مخدوش و گریز پذیری در هیچ كشور دنیا دیده نمی‌شود. زمانی‌كه حد ارتفاع و خط آسمان در جنب خیابان یا پهنه‌ای تعیین می‌شود عالی‌ترین مقام آن كشور هم نمی‌تواند از آن تخطی كند اما تعریف طرح‌هایی همچون طرح تفصیلی كنونی به معنای این است كه با چانه زنی و توافق و پول می‌توان ارتفاع بیشتری خرید بدون این‌كه هیچ منع قانونی وجود داشته باشد.
تراکم فروشی یکی از مشکلات مهمی است که شهر تهران در دو دهه اخیر با آن روبه رو شده است. امری که در زمان شهرداری کرباسچی آغاز شد و هنوز هم ادامه دارد و البته شدت آن بیشتر از پیش شده است.

وابستگی شدید شهرداری ها به فروش تراکم ساختمانی است که به عنوان ساده ترین و آسان ترین راه درآمدی برای جبران هزینه های جاری اداره شهرها تبدیل شده است که متاسفانه در کلانشهرها به خصوص شهر تهران در سالهای اخیر تراکم فروشی به شدت در دستور کار گرفته است.

 بر اساس اخبار منتشر شده در طول ۸ سال اخیر چیزی در حدود ۴۵ هزار میلیارد تومان درآمد شهرداری حاصل از تراکم فروشی بوده است که با نگاهی بر این موضوع می توان متوجه  پر بودن خزانه شهرداری تهران شد.

اما دبيركل جبهه حاميان انقلاب اسلامي با تاکید بر اینکه فشار فروش تراكم بر قشر ضعيف جامعه بسیار زیاد است می گوید : بودجه فعلي شهرداري تهران  بدون فروش تراکم كفاف عمران و آباداني شهر تهران را ندارد و شهرداري بايد به فكر درامد زايي باشد.

وي با اشاره به اينكه شهرداري براي تامين هزينه ها نبايد به فكر حمايت مالي دولت  و مجلس باشد،افزود: فعاليت هاي شهرداري تهران در بخشي از حوزه ها عالي بود،اما ايا شهرداري توانايي پرداخت هزينه هاي مالي پروژه هاي در دست انجام را دارد؟ پروژه های که به واسطه همزمانی در انجام آنها بدهی های مالی هنگفتی به پیمانکاران دارد.

عظيمي خاطرنشان كرد:شهرداري بايد بدون فروش تراكم به درامد زايي برسد چرا كه فروش تراكم باعث افزايش قيمت مسكن و اجاره آن مي شود و فشار زيادي بر قشر ضعيف جامعه تحميل خواهد كرد.

در پایان باید گفت به دلیل نقش موجی قیمت زمین و مسکن در بازار شهر تهران و تسری آن به سایر شهرهای کشور، لازم است شهرداری های کشور و به خصوص شهرداری تهران برای جلوگیری از روند افسار گسیخته افزیش قیمت زمین های شهری روند فروش تراکم را تعدیل کند  و به مشابه تجربیات سایر کشورها در حوزه مدیریت شهری به درآمدهای پایداری همچون اخذ مالیات از ارزش زمین روی بیاورند و اجرای سیاست های صحیح را دستور کار قرار دهند