تغيير ساختار وام خرید مسکن

عصرخبر: به گزارش دنیای اقتصاد اين طرح كه قرار است به نوعي در ازای توقف ساخت‌وسازهاي جديد مسكن‌مهر، به اجرا دربيايد، بنا دارد با جذب نقدينگي‌هاي داخل بازار مسكن و همينطور نقدينگي در دست خانوارهاي فاقد مسكن، منابع لازم براي تامين وام خريد را توليد كند و در اختيار سپرده‌گذاران قرار دهد.

از ظاهر طرح با توجه به كلياتي كه روزهاي اول درباره آن عنوان شد، اينطور استنباط مي‌شود كه دولت يازدهم صرفا براي «تامين مالي» بخش مسكن برنامه‌ريزي كرده و تدابير مربوط به «تامين مسكن» گروه‌هاي كم‌درآمد را به بعد از تصويب و اجراي اين طرح، موكول كرده است. برداشتي كه اگر صحت داشته باشد، هدف پيش‌بيني شده از ايجاد صندوق‌ها را باتوجه به تحريك يكطرفه قدرت خريد مسكن بدون تقويت طرف عرضه، تحت‌الشعاع قرار خواهد داد.

خوراك اوليه صندوق‌ها
در اين ميان بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: در جلسات كارشناسي، تدوين طرح راه‌اندازي صندوق‌هاي سپرده‌گذاري مسكن، اخيرا پيشنهادهايي از طرف مشورت‌دهندگان  براي مدل‌‌هاي تامين منابع مالي صندوق، نيازهاي مدنظر بانك‌ها براي راه‌اندازي صندوق، نحوه سپرده‌گذاري و در نهايت مدلي كه پوشش همزمان نياز بازار به «وام و مسكن ارزان‌قيمت» را انجام دهد، مطرح شده است.

منوچهر خواجه‌دلويي معاون سابق امور مسكن در وزارت مسكن و از پيشنهادكنندگان برنامه‌هاي مكمل طرح مدنظر وزارت راه‌وشهرسازي، درباره پيشنهادهاي خود به «دنياي‌اقتصاد» گفت: براي تشكيل صندوق‌‌هاي سپرده‌گذاري مسكن در بانك‌ها بايد ابتدا بستر لازم از بابت «نرخ سود» فراهم باشد و سپس از قابليت بانك‌مسكن به عنوان بانك باسابقه در پرداخت وام خريد مسكن، از بابت تشكيل بازار «رهن‌ثانويه» بهره گرفته شود.

خواجه‌دلويي با اشاره به اينكه اگر دولت در هر مقطعي صرفا سمت عرضه يا فقط سمت تقاضا را ببيند و از تامين طرف ديگر غافل بماند، نمي‌تواند تعادل را در بازار مسكن برقرار كند، افزود: در مقطعي حمايت بانكي از سمت تقاضا به جهت نگراني و وحشتي كه دولت از افزايش قيمت مسكن داشت، بسته شد و وام خريد عملا تعطيل شد. در دولت قبل اينگونه القا كرده بودند عامل افزايش قيمت مسكن، همين وام خريد است، در صورتي كه اصلا ارتباطي نداشت و افزايش قيمت سال86 به مباحث رشد نقدينگي مربوط مي‌شد، اما نگراني دولت از اين موضوع باعث شده بود در جريان تدوين بسته‌پولي سالانه، زماني كه به بحث وام خريد مسكن مي‌رسيدند، آن را به‌طور كامل خط مي‌زدند، در حالي كه طي سال‌هاي 90 الي 92 كه وام خريد متوقف بود بيشترين نرخ رشد قيمت در اين بخش اتفاق افتاد.

معاون سابق امور مسكن تاكيد كرد: در اين مقطع دولت براي راه‌اندازي صندوق‌هاي سپرده‌گذاري مسكن و پرداخت وام خريد بايد شرايطي درنظر بگيرد. اولين شرط اين است كه وام خريد با مدل‌هايي از داخل بازار تامين‌‌مالي شود نه از طريق خط اعتباري يا ديگر روش‌هاي تزريق پول تا ضد بازار عمل نكند. البته در اصل طرح وزارت راه‌وشهرسازي، «سپرده‌گذاري متقاضيان خريد مسكن»، به عنوان يك اصل تعريف شده كه اين موضوع مانع افزايش نقدينگي مي‌شود.

خواجه‌دلويي درباره دومين پيشنهاد خود گفت: برخي بانك‌ها با توجه به نرخ بالاي تمام‌شده تسهيلات، تمايلي به فروش اقساطي وام خريد مسكن به خاطر طولاني‌بودن دوره بازپرداخت و سود پايين تسهيلات ندارند. بنابراين اين موضوع بايد پيش از راه‌اندازي صندوق‌ها حل شود و راه‌حل آن، استفاده از پتانسيل بانك‌مسكن براي خريد دين صندوق‌هاي سپرده‌گذاري مسكن ساير بانك‌ها است به اين صورت كه بانك‌ها با صندوق‌هايي كه تشكيل مي‌دهند در جهت پرداخت وام براي دوره مشاركت‌مدني اقدام كنند و مرحله فروش‌اقساطي يا همان مرحله انتقال وام به خريداران را در قالب بازار رهن‌ثانويه به بانك‌مسكن واگذار كنند.

خواجه‌دلويي با تاكيد بر اينكه بانك‌مسكن در طول اين سال‌‌ها در حوزه فروش‌اقساطي وام خريد مسكن حرفه‌اي شده است، گفت: بانك‌مسكن با خريد دين ساير بانك‌ها، بخشي از منابع اختصاص‌يافته به بخش را آزاد مي‌كند و توان صندوق‌‌ها براي پرداخت وام خريد را افزايش مي‌دهد.

وي در عين حال پيشنهاد بعدي را تجديد‌نظر بر نرخ سود بانكي و تعيين تكليف سود تسهيلات خريد مسكن پيش‌از تشكيل صندوق‌ها عنوان كرد و افزود: بايد شوراي پول‌واعتبار، براي نرخ سود اين نوع تسهيلات به نحوي عمل كند تا بانك‌ها رغبت به حضور پيدا كنند و وارد اين ميدان شوند و از طرف ديگر دولت با تامين بخشي از نرخ سود تسهيلات پرداختي ويژه دهك‌هاي مدنظر جهت حمايت از آنها قيمت تمام‌شده را متعادل كند.

وام را پيوند بزنيد
خواجه‌دلويي براي پربازده‌ شدن آنچه صندوق‌ها در نهايت به متقاضيان خريد مسكن در قالب تسهيلات پرداخت خواهند كرد نيز گفت: اين تسهيلات بايد با برخي تسهيلاتي كه در حال حاضر نصيب ساخت‌وسازهاي گروه‌هاي كم‌درآمد و ميان‌درآمد مي‌شود، پيوند بخورد تا از تجميع اين دو، قيمت تمام‌شده مسكن براي گروه‌هاي هدف تا حد ممكن كاهش پيدا كند. نوسازي‌هاي در حال اجرا در بافت‌فرسوده به خاطر معافيت در هزينه‌هاي صدور پروانه، تراكم تشويقي و همچنين وام ساخت بدون‌سپرده‌اي كه به آنها تعلق مي‌گيرد بهترين گزينه براي در اولويت قرار گرفتن در صندوق‌هاي سپرده‌گذاري مسكن است تا بانك‌ها اولويت پرداخت وام خريد را به پروژه‌هاي بافت‌فرسوده اختصاص دهند و متقاضيان را تشويق به خريد واحدهاي نوسازي‌شده كنند.

خواجه‌دلويي براساس آخرين وضعيت قيمت مسكن در پروژه‌هاي نوسازي بافت‌فرسوده تهران تصريح كرد: امروز قيمت تمام‌شده ساخت‌وساز مسكوني در بافت‌فرسوده با احتساب قيمت زمين كمتر از مترمربعي 2 ميليون تومان است، بنابراين امكان صاحب‌خانه‌ شدن زوج‌هاي جوان در اين بازار با كمك وام خريد به راحتي وجود دارد.

مدل پيشنهادي تجهيز منابع صندوق‌ها
معاون سابق امور مسكن در پاسخ به پرسش «دنياي‌اقتصاد» در خصوص اينكه صندوق‌هاي سپرده‌گذاري مسكن چگونه تجهيز منابع خواهند شد و به چه شكل قادر خواهند بود طبق نظر وزير راه‌وشهرسازي 5 برابر مبلغ سپرده‌گذاري متقاضيان را وام خريد اعطا كنند؟ گفت: در مدل‌هايي كه براي تجهيز منابع صندوق‌هاي سپرده‌گذاري مسكن پيشنهاد شده از سه محل امكان تامين منابع قابل پيش‌بيني است. محل اول همان آورده و اندوخته نقدي خانوارهاي متقاضي مسكن است كه بايد با سپرده‌گذاري چيزي حدود 20 تا 25 ميليون تومان در صندوق‌ها براي يك دوره مشخص، مدت معيني را براي دريافت تسهيلات انتظار  بكشند.

محل دوم مي‌تواند وجوه اداره شده دولت باشد به اين صورت كه مثلا وزارت راه‌‌‌وشهرسازي بخشي از منابعي را كه در بودجه برايش ديده شده به‌صورت امانت نزد صندوق‌ها سپرده‌گذاري كند در اين حالت بانك‌ نيز معادل 2 تا 5/2 برابر حجم سپرده‌گذاري دولت، در اين صندوق‌ها منابع مي‌گذارد و به اين ترتيب از سه محل، امكان تجهيز منابع صندوق محقق مي‌شود.

خواجه‌دلويي با اشاره به اينكه شيوه تركيبي سپرده‌گذاري وجوه اداره شده دولت و مشاركت مالي بانك، در سال85 از طريق همكاري 6 بانك تجاري با دولت، براي تامين‌مالي مسكن‌مهر به اجرا درآمد، گفت: در شروع مسكن‌مهر پيش‌از آنكه فكر استفاده از خط‌اعتباري بانك‌مركزي عملياتي شود، از اين مدل استفاده شد و تجربه موفقي هم بود.

وي تصريح كرد: از آنجا كه ضريب فزاينده پولي در بانك‌ها حدود 4 تا 5 است، منابع حاصل از اين سه محل در صندوق‌ها، بعد از دوره‌اي مشخص، قدرت پرداخت وام خريد مسكن در حد بالاتري از سقف فعلي -20 ميليون تومان- پيدا خواهد كرد.

خواجه‌دلويي درباره ارزش وام خريد مسكن نيز گفت: به نظر مي‌رسد سقف وام بيش از 100 ميليون تومان نباشد و شيوه بازپرداخت آن نيز پيشنهاد شده كه به صورت پلكاني باشد تا در سال‌هاي اول فروش‌اقساطي، ميزان اقساط ماهانه تقريبا كمتر از يك ميليون تومان و شبيه متوسط اجاره‌ ماهانه يك آپارتمان در تهران باشد.

وي درباره علت پيشنهاد به كارگيري وجوه اداره شده دولت در صندوق‌ها براي تجهيز منابع گفت: وجوه اداره شده دولت يا همان بودجه دولت را مي‌شود يك‌بار مصرف كرد و به اتمام رساند و مي‌شود هم آن را با به امانت سپردن نزد صندوق‌هاي بانك‌ها، اهرم كرد و با مشاركت بانك‌ها، افزايش داد. لذا اصل پول دولت در صندوق سر جاي خود مي‌ماند اما قدرت چرخش منابع را زياد مي‌كند. البته اين بخش از منابع مشروط به اين است كه دولت در بودجه‌هاي سالانه در جهت مسكن كم‌درآمدها و نوسازي بافت‌هاي فرسوده تصميم داشته باشد منابعي را اختصاص بدهد.

اشكالات فعلي طرح صندوق زمين‌وساختمان
عباس آخوندي وزير راه‌وشهرسازي علاوه بر صندوق‌هاي سپرده‌گذاري مسكن، بر راه‌اندازي صندوق‌هاي زمين و ساختمان نيز تاكيد دارد. صندوق زمين‌وساختمان منابع مالي لازم براي ساخت يك پروژه مسكوني را از طريق مشاركت سرمايه‌گذاران صندوق –مردم- تامين مي‌كند و سرمايه‌گذاران به نسبت سهم‌شان، در سود و زيان پروژه هنگام تكميل يا در خلال ساخت‌وساز، مي‌توانند از طريق معامله سهم خود در بورس، شراكت كنند.

منوچهر خواجه‌دلويي در سال88 –اواخر دولت نهم- در وزارت مسكن تلاش كرد اولين صندوق زمين و ساختمان را طبق تكليف قانون ساماندهي مسكن مبني بر لزوم استفاده از ابزارهاي نوين تامين مالي مسكن، راه‌اندازي كند اما اين صندوق در بدو تاسيس، با مشكل مواجه شد و اصلا راه‌اندازي نشد.

خواجه‌دلويي امروز درباره علت اين تجربه ناموفق خطاب به دولت فعلي توصيه مي‌كند: مقررات فعلي براي راه‌اندازي صندوق‌هاي زمين و ساختمان، حاوي مشكلات و آسيب‌هايي است كه بايد در آيين‌نامه مربوطه بازنگري اساسي صورت بگيرد. اين آيين‌نامه بوروكراسي فوق‌العاده‌اي دارد و مثلا در يك نمونه، اركان زيادي براي صندوق در نظر گرفته كه قيمت تما‌م‌شده ساخت‌وساز را افزايش مي‌دهد. همچنين بين اركان تعريف شده تلاقي منافع وجود دارد. لذا بايد پيش‌از اقدام دوباره براي راه‌اندازي چنين صندوق‌هايي، مقررات موجود بازنگري شود.