چرا مسکن گران نخواهد شد؟
دکتر كمال اطهاري درباره وضعيت بازار مسكن در ماه‌هاي آتي گفت: به طور قطع افزايش قيمت در ساخت مسكن به‌وجود مي‌آيد، اما اين‌كه در جامعه و بازار، قيمت مسكن با سونامي روبه‌رو شود، مشكوك هستم، چون فشار تقاضا وجود ندارد.
عصرخبر به نقل از تراز: «بازار مسكن در ماه‌هاي آتي به چه سمتي مي‌رود؟» سوالي است كه اين روزها پاسخ‌هاي جالبي براي آن وجود دارد. گروهي كه شامل انبوه‌سازان نيز مي‌شوند، از طوفاني در بازار مسكن در آينده نه چندان دور خبر مي‌دهند و در كنار آن، برخي از كارشناسان نيز اعداد و ارقامي نگران‌كننده را براي رشد قيمت‌ها در بازار پيش‌بيني مي‌كنند؛ هر چند دولتي‌ها روي ثبات نسبي در بازار مسكن براساس شاخص‌ها تاكيد دارند. در همين خصوص، با دکتر كمال اطهاري، كارشناس ارشد بخش مسكن و استاد دانشگاه علامه‌طباطبايي به گفت‌وگو پرداختيم . عضو هيأت علمي مركز مطالعات و تحقيقات شهرسازي و معماري در گفتگو با خبرنگار تراز وقوع سونامي در بازار مسكن را به دليل كاهش قدرت خريد مردم رد كرد. اطهاري در دوره‌اي عضو هيات علمي تدوين برنامه‌هاي بخش مسكن در برنامه‌هاي توسعه كشور بوده است و شناخت کاملی از حوزه مسکن دارد . او معتقد است : به دلایلی نباید فکر کنیم سونامی به زودی وارد بازار مسکن خواهد شد .
با توجه به اين‌كه فاز دوم هدفمندي يارانه‌ها اجرايي شده، يك‌سري پيش‌بيني‌هايي مطرح مي‌شود كه قيمت مسكن در ماه‌هاي آتي به‌طور قطع افزايش خواهد يافت و حتي رييس انجمن انبوه‌سازان مسكن، از سونامي قيمت‌ها در بازار مسكن خبر داده است. دليل ايشان هم، افزايش قيمت مصالح بوده است. به نظر شما در ماه‌هاي آتي چه اتفاقي در بازار مسكن خواهد افتاد؟به نظر من، اين‌كه در حال حاضر مردم سرمايه‌گذاري ريالي هنگفتي بخواهند داشته باشند، بعيد است.
چرا؟چون شرايط داخلي و خارجي، چه از لحاظ اقتصادي و چه از نظر سياسي هنوز ثبات پيدا نكرده است. در چنين شرايطي، مردم يك نوع رجحان نقدينگي دارند كه حالا اين نقدينگي مي‌تواند دلار باشد كه افزايش قيمت دلار را در اين مدت شاهد بوديم. ببينيد مسكن يك كالاي ريالي است كه در شرايطي كه تورم بالا است و اين شدت تورم، ريال را از پا انداخته است، بدون اين‌كه تقاضاي بالايي براي مسكن وجود داشته باشد، روي گرداني مردم از سرمايه‌گذاري در بخش مسكن را باعث مي‌شود. به همين دليل از ناحيه تقاضا، فشاري براي افزايش قيمت‌ها نداريم.
اما بايد قبول كنيم كه با تقاضاي انباشته‌اي در بخش مسكن مواجه هستيم. آمارهايي هم كه اعلام مي‌شود، اين است كه نزديك به ۲/۱ ميليون نفر در سال نياز به مسكن دارند و در كنار آن، حدود ۵/۵ تا ۶ ميليون نفر كسري واحد مسكوني خواهيم داشت.اين‌ها آمارهاي اغراق‌آميزي است. ما به هيچ‌وجه ۵ ميليون كسري مسكن نداريم.
اما ما در سال‌هاي گذشته نتوانستيم به ميزان تقاضايي كه در بازار وجود دارد، واحد مسكوني بسازيم.توليد مسكن در مناطقي كه نياز به مسكن داشتند، صورت گرفته است، اما در جاهايي مثل تهران كه بورس‌بازي وجود داشته، صورت نگرفته است. از سوي ديگر، مازاد مسكن خيلي زيادي هم داريم، يعني مسكن خالي يك نرخ غيرعادي دارد و دو برابر نرخ طبيعي است.تازه اين‌ها يك نوع نياز است، تقاضاي موثر نيست. حتي اگر درست باشد كه نزديك به ۲/۱ ميليون نفر در سال نياز به مسكن داريم، اين نياز است، تقاضاي موثر نيست. نياز با تقاضاي موثر تفاوت دارد. «نياز» مي‌تواند در بازار اجاره تاثير خود را بگذارد؛ نه فقط در بازار خريد و فروش مسكن. از سوي ديگر، مسكني هم كه اكثريت مردم مي‌خواهند، مسكني نيست كه سوداگران مسكن مي‌سازند و ساختند.در كل به لحاظ اقتصادي دو فشار در بازار مسكن وجود دارد؛ يكي فشار تقاضاي موثر در بازار و يكي هم از ناحيه عرضه است. الان به دليل افزايش قيمت مصالح ساختماني، در ناحيه عرضه ممكن است قيمت‌ها بالا رود، اما فشار تقاضا وجود ندارد. حالا اين‌كه اين فشار تقاضا چه زماني رخ مي‌دهد، به اوضاع اقتصادي بستگي دارد و آن زمان ثبات اقتصادي و سياسي داخل و خارج از كشور، تعيين‌كننده رسمي تغيير قيمت مسكن است.
يعني شما با اين استدلال كه هم‌اكنون فشار تقاضا در بخش مسكن نداريم، احتمال افزايش قيمت‌ها را نمي‌دهيد؟ببينيد، افزايش قيمت به طور قطع در ساخت مسكن به‌وجود مي‌آيد، اما اين‌كه در جامعه و بازار، قيمت مسكن با سونامي روبه‌رو شود، مشكوك هستم، چون فشار تقاضا وجود ندارد.
شما سياست‌هاي دولت را در بازار مسكن چطور مي‌بينيد؟دولت هنوز سياست‌هاي خود را اعلام نكرده است، پس نمي‌توانم چيزي بگويم.
اين‌كه شما مي‌گوييد دولت هنوز سياست‌هاي خود را اعلام نكرده، بعد از يك‌سال به معناي نداشتن برنامه نيست؟اولا يك‌سال نيست و ثانيا، تدوين يك برنامه و فائق آمدن بر آن چيزي كه وجود داشته، زمان مي‌برد. شما اگر به كشورهاي ديگر نگاه كنيد، مثلا بعد از اين‌كه بحران مسكن در آمريكا به‌وجود آمد، هنوز اوضاع بازار آن بعد از ۵ سال سامان پيدا نكرده است. به نظر من بايد صبر كرد و عجله نكنيم و اين را يك اشتباه ندانيم. تدوين يك برنامه حداقل يك‌سال طول مي‌كشد تا برنامه شايسته‌اي تدوين شود. اگر از اين بعد ۶ ماه طول بكشد تا دولت برنامه‌هاي خود را ارائه دهد، از اين‌جا به بعد جاي تعجب دارد. نظرتان را درباره مسكن اجتماعي و مسكن اميد هم بگوييد؟سازوكار نهادي اين طرح‌ها بايد به‌درستي تدوين شود و هيچ تعجيلي صورت نگيرد. نبايد با فشارهاي مطبوعات و برخي فشارهاي ناموجه مجلس تعجيل كرد. نهادسازي يك امر زمان‌بر است و اگر ما بخواهيم خطا و سخت‌گيري كه دولت قبلي داشت و سياست‌زدگي‌اي كه انجام داد، به كار ببريم، عمق فاجعه تشديد مي‌شود. از سوي ديگر، امكانات از نظر منابع اندك است. آن زمان درآمد سرشار ۲۰۰ ميليارد دلاري وجود داشت، اما الان نفتي را هم كه مي‌فروشيم، نمي‌توانيم پول آن را نقدي بگيريم. بايد همه كمك كنند كه يك روش سنجيده جايگزين برنامه‌هاي قبلي شود. الان اين سوال مطرح است كه آيا سنجيدگي كافي در همه سياست‌هاي دولت وجود دارد؟
