«کیش مال»؛ ۲۲ سال بلاتکلیفی بر سر یک زمین 250 هزار میلیاردی

چرا یک قرارداد سه‌ساله هنوز تمام نشده است؟

 سه فسخ، سه دور دعوای قضایی و زمینی که از مسکونی به تجاری تغییر کاربری و پس از ۲۲ سال هم‌چنان سرنوشت آن نامشخص است. پرونده کیش‌مال پس از بیش از دو دهه هنوز به نقطه پایان نرسیده است. حالا سرنوشت زمینی حدود ۲۵۷۰۰ مترمربعی با پروژه‌ای حدود ۱۵۰ هزار مترمربع، در انتظار رای دادگاه تجدیدنظر هرمزگان است.

ماجرای «کیش‌مال» فقط اختلاف میان یک شرکت و سازمان منطقه آزاد کیش بر سر یک قرارداد نیست؛ موضوع سرنوشت زمینی است که در سال ۱۳۸۳ برای اجرای پروژه‌ای مشخص در طی حدود سه سال واگذار شد اما بیش از ۲۲ سال بعد هنوز وضعیت نهایی آن روشن نشده است.

در تیرماه ۱۳۸۳ قطعه زمینی با کاربری مسکونی و مساحت بیش از ۲۲ هزار مترمربع، به‌صورت اقساطی و با تخفیف به یک شرکت ساختمانی واگذار شد. قرار بود پروژه در مدت حدود سه سال اجرا شود.

اما کمتر از یک سال بعد اختلاف آغاز شد. عدم پرداخت اقساط و عدم شروع پروژه، موجب شد سازمان منطقه آزاد کیش برای نخستین بار قرارداد را فسخ کند. این فسخ اما در ادامه در مراجع قضایی استان هرمزگان مورد پذیرش قرار نگرفت و فسخ سازمان ابطال شد.

از زمین مسکونی تا پروژه‌ای تجاری

نقطه عطف پرونده سال ۱۳۹۰ بود. زمانی که کاربری زمین از مسکونی به تجاری تغییر کرد و زمینی دیگر نیز به آن الحاق شد. مجموع مساحت زمین در وضعیت جدید حدود ۲۵۷۰۰ مترمربع اعلام شده است. با این تغییر زمینی که ابتدا با کاربری مسکونی واگذار شده بود، در ادامه به بستری برای یک پروژه تجاری بزرگ تبدیل شد؛ پروژه‌ای که زیربنای آن حدود ۱۵۰ هزار مترمربع عنوان شده است. اینجاست که یک سؤال اساسی شکل می‌گیرد؛ تغییر کاربری و افزایش ظرفیت اقتصادی زمین، در شرایطی که درباره اجرای تعهدات و پرداخت اقساط اختلاف وجود داشت، بر چه مبنایی و با چه فرآیندی انجام شد؟

فسخ دوم؛ باز هم دادگاه

اختلافات مالی و اجرایی پایان نیافت. در حدود سال ۱۳۹۳، سازمان منطقه آزاد کیش برای دومین بار جهت حفظ حقوق بین المال اقدام به فسخ قرارداد کرد؛ اما این تصمیم نیز با اعتراض طرف قرارداد مواجه شد و بنا بر اطلاعات موجود، در مراجع قضایی بدوی و تجدیدنظر استان هرمزگان باز هم ابطال شد. در نتیجه، دومین تلاش برای تعیین تکلیف زمین نیز به نتیجه نرسید.

سال ۱۴۰۳؛ سومین فسخ

در سال ۱۴۰۳ سازمان منطقه آزاد کیش برای سومین بار برای صیانت از حقوق بین المال وارد فرآیند فسخ شد. این بار شش جهت برای فسخ قرارداد مطرح شده که از جمله آنها می‌توان به عدم پرداخت اقساط ثمن، عدم اجرای پروژه در مهلت مقرر، رعایت‌نشدن برخی الزامات فنی، شهرسازی و ایمنی و سایر تعهدات قراردادی اشاره کرد. پرونده ابتدا در شعبه دوم دادگاه حقوقی کیش مطرح شد و در فرآیندی قابل توجه سپس پرونده از آن شعبه خارج و به شعبه چهارم حقوقی کیش ارجاع داده شد. پس از بیش از یک سال رسیدگی، دادگاه بدوی نیز فسخ سوم را نپذیرفت. اما ماجرا این زمین همین جا تمام نشد. پرونده اکنون در شعبه هفتم دادگاه تجدیدنظر استان هرمزگان قرار دارد و رأی نهایی هنوز صادر نشده است.

بنابراین، درباره اعتبار یا بی‌اعتباری فسخ سوم، باید تا صدور رأی قطعی منتظر ماند و رای اصداری را به جهت رعایت اصل شفافیت و بررسی قضایی موضوع به افکار عمومی جامعه خصوصاً جامعه حقوقدانان کشور ارایه کرد. اما سوالی که شکل گرفته این است که چرا سرنوشت این پروژه بعد از ۲۲ سال هنوز تعیین تکلیف نشده است؟ و شاید مهم‌ترین سؤال پرونده همین باشد که اگر تعهدات قرارداد اجرا شده، چرا پروژه طی این سال‌ها به سرانجام نرسیده و اگر تعهدات اجرا نشده، چرا قرارداد پس از بیش از دو دهه همچنان پابرجاست؟ قراردادی که برای اجرای پروژه‌ای با زمان‌بندی مشخص منعقد شده، چگونه به اختلافی ۲۲ ساله تبدیل شده است؟

و مهم‌تر از آن، در تمام این سال‌ها حقوق و منافع عمومی چگونه صیانت شده است؟

این پرسش‌ها متوجه عملکرد یک مدیر یا یک دوره خاص نیست؛ بلکه باید روند تصمیم‌گیری در تمام سال‌های گذشته، از واگذاری اولیه تا تغییر کاربری، الحاق زمین، تمدیدها، مجوزها، دریافت اقساط و اقدامات قضایی، به‌صورت مستند بررسی شود.

زمینی با ارزش ادعایی بیش از ۲۵ هزار میلیارد تومان

ابعاد اقتصادی پرونده نیز کم‌اهمیت نیست. بر اساس برآوردهای مطرح‌شده، ارزش زمین و حقوق و مجوزهای مرتبط با پروژه بیش از ۲۵۰ هزار میلیارد ریال عنوان شده است. با این حال حتی صرف‌نظر از رقم نهایی، متراژ زمین، تغییر کاربری، موقعیت آن و ظرفیت ساخت حدود ۱۵۰ هزار مترمربع نشان می‌دهد که با یک دارایی عادی بیت المال مواجه نیستیم. سؤال اینجاست: آیا سازوکارهای نظارتی متناسب با چنین دارایی ارزشمندی، طی این ۲۲ سال اعمال شده است؟ و اگر اعمال شده است چگونه وضعیت این قرارداد اینگونه است ؟ چرا زمین‌های دیگر بازپس گرفته شدند، اما این پرونده ۲۲ سال ادامه‌دار شده است؟

در سال‌های گذشته مسئولان منطقه آزاد کیش بارها از شناسایی و فسخ قراردادهای مربوط به زمین‌هایی خبر داده‌اند که پروژه‌های آنها اجرا نشده بود. در سال ۱۳۹۴، از فسخ ۱۵۴ قرارداد واگذاری زمین در کیش خبر داده شد. یک سال بعد نیز اعلام شد حدود سه میلیون مترمربع زمین بلاتکلیف و فاقد ساخت‌وساز، با حکم دادگاه بازپس گرفته شده است. در سال ۱۴۰۴ نیز خبر بازگشت ۲۴۳ هکتار زمین بلاتکلیف در قالب ۷۰ پرونده به چرخه مدیریت منطقه آزاد کیش منتشر شد؛ ارزش تقریبی این اراضی بیش از ۱۵۰ همت اعلام شده بود. در چنین سابقه‌ای، پرسش درباره پرونده کیش‌مال جدی‌تر می‌شود. چرا تعیین تکلیف یک قطعه حدود ۲۵۷۰۰ مترمربعی، با گذشت بیش از دو دهه، همچنان درگیر رفت‌ و برگشت‌های قراردادی و قضایی است؟

«کیش‌مال» فقط یک پرونده خصوصی نیست

اگر زمین مورد اختلاف متعلق به سازمان منطقه آزاد کیش و در زمره اموال عمومی باشد، موضوع از یک اختلاف معمولی میان دو طرف قرارداد فراتر می‌رود. در این صورت، مسئله اصلی فقط این نیست که کدام طرف دعوا پیروز می‌شود؛ بلکه باید مشخص شود در طول این سال‌ها چه میزان از منافع عمومی حفظ یا احیاناً متضرر شده است. در صورت احراز هرگونه قصور، تخلف یا تضییع حقوق عمومی، مسئولیت اشخاص نیز باید بر اساس اسناد و تصمیم مراجع صالح قضایی و نظارتی بررسی شود.

اکنون نوبت دادگاه تجدیدنظر استان هرمزگان است

پرونده‌ای که از تیرماه ۱۳۸۳ آغاز شده، سه بار با اقدام سازمان منطقه آزاد کیش برای فسخ قرارداد مواجه شده و هر بار به دستگاه قضایی رسیده و ابطال شده، اکنون در مرحله تجدیدنظر در شعبه ۷ تجدیدنظر استان هرمزگان تحت رسیدگی است. در این مرحله، انتظار می‌رود تمام زوایای پرونده بررسی شود؛ از قرارداد اولیه و الحاقیه‌ها گرفته تا پرداخت اقساط، تغییر کاربری، الحاق زمین، مجوزهای ساخت، وضعیت اجرای پروژه، پیش‌فروش‌های احتمالی و عملکرد طرفین در طول بیش از دو دهه. افکار عمومی نیز حق دارد بداند سرنوشت زمینی که برای اجرای یک پروژه سه‌ساله واگذار شده، چرا پس از ۲۲ سال همچنان مشخص نیست و چرا هنوز این دارایی به چرخه اموال بیت المال برنگشته است. اگر قرارداد باید ادامه پیدا کند، مبنای آن باید شفاف باشد؛ اگر باید فسخ شود، مستندات آن باید روشن باشد؛ و اگر در این میان حقوق عمومی تضییع شده است، مسئولیت آن نیز باید در چارچوب قانون مشخص شود. کیش‌مال حالا فقط یک پروژه بلاتکلیف نیست؛ پرونده‌ای است درباره اینکه در برابر یک دارایی عمومی با ارزش بالا پس از ۲۲ سال، نهایتاً، مصلحت طرف قرارداد یا منافع عمومی کدام‌ یک باید در اولویت قرار می‌گیرد؟ پاسخ نهایی را باید از رأی قطعی دادگاه تجدیدنظر و گزارش‌های مستند نهادهای نظارتی گرفت؛ رأیی که می‌تواند نقطه پایان یکی از طولانی‌ترین مناقشات ملکی و سرمایه‌گذاری در کیش باشد.