بازار مسکن در تهران دلهره‌آور شد

 باشگاه خبرنگاران تسنیم «پویا»: چرخی در بنگاه های معاملات ملکی برخی مناطق تهران، نشان می دهد که رجوع به بنگاه ها افزایش یافته و استرس خریداران برای خرید هرچه زودتر به علت ترس از افزایش ناگهانی مسکن وجود دارد؛ این مراجعات در مناطق جنوبی تهران نمود بیشتری دارد، زیرا اقشار متوسط و کم درآمد بیشترین ضربه را از افزایش ناگهانی قیمت مسکن خواهند خورد.
در یافت آباد، واقع در منطقه 18 تهران که یکی از ارزان ترین قیمت‌ها در مسکن تهران را دارد،  مراجعه به بنگاههای معاملات ملکی، از یک هفته پیش افزایش چشمگیری داشته است. دل آرامی، کارمند بانک و مستاجر، در یکی از این بنگاه ها به خبرنگار اقتصادی تسنیم گفت: 40 میلیون رهن خانه 60 متری است که الان در آن ساکن هستم، با گرفتن وام 45 میلیونی که 38 میلیون از آن برایم می ماند و فروش طلا و قرض کردن، حدود 120 میلیون تومان دارم که می خواهم یک خانه 50 متری بخرم، اما دوستان و آشناها مرا ترسانده اند که قیمت مسکن دارد بالا می رود و این باعث شده برای خرید عجله کنم.
مژدهی، کارمند یک اداره دولتی هم گفت: قیمتها خیلی خوب است و من می خواهم با فروش واحد خود و مقداری وام و پس انداز واحد بزرگتری بخرم، اما خریدار کم است و فروشنده زیاد؛ من شش ماه است واحدم را برای فروش گذاشته ام و هرکه می آید بخرد، به دنبال بزخری است زیرا خانه برای فروش زیاد است و خریدار کم. حالا می ترسم خانه ام را بفروشم و تا بیایم بخرم افزایش قیمت مسکن باعث شود دیگر نتوانم خانه دلخواه را بدست آورده و مجبور شوم با گذاشتن پول اضافه، واحدی بدتر از این بدست آورم.
پورمند، بنگاه معاملات ملکی، در منطقه مهرآباد تهران دارد و در این باره گفت: رفت و آمدها برای خرید زیاد شده و خرید و فروش هم شروع شده است. من در سال گذشته 10 مورد خرید و فروش داشته ام که حتی جوابگوی هزینه هایم را نکرد و اگر موردهای اجاره ای نبود، باید تعطیل می کردم. اما در یک هفته گذشته دو مورد فروش داشته ام و امیدوارم این روند افزایش بیابد.
فرهادی، فروشنده آهن الات در بازار آهن شاد آباد هم گفت: “هرچند رکود چند سال اخیر، واحد های فروش و تولید مصالح ساختمانی را به تعطیلی و ورشکستگی کشاند، اما امید آنهایی که مانده اند بیشتر به رونق بازار مسکن است. رونق در بازار مسکن به گفته مردم شروع شده ولی تا به فروش ما کمک کند چند ماهی طول خواهد کشید و اکنون هیچ تغییری در فروش ما رخ نداده است.”
سه سال است که بازار مسکن در رکود به‌سر می‌برد. افزایش حدود 20 درصدی قیمت مسکن در سال 90 و 40 درصدی در سال 91 عملا قیمت مسکن را به بیش از دو برابر طی دو سال افزایش داد. این افزایش شدید در قیمت مسکن پاسخی بود به رکود دو سال و چند ماهه قبل از آن یعنی در سال 88 تا نیمه اول سال 90 .
رفتار سینوسی بازار مسکن در ایران البته امر تازه‌ ای نیست. این بازار همیشه دوره‌های سینوسی دو الی سه ساله رونق و رکود را تجربه کرده است؛ این امر باعث شده یک جو روانی برای خرید اقشار متوسط جامعه پیش آید که هم استرس این را دارند که اگر زود خرید نکنند، افزایش مسکن باعث عدم توانایی آنها در صاحب خانه شدن و تاخیر چند ساله آنها می شود، و هم اینکه احتیاج به زمان دارند که هم تامین مالی کنند و هم به دنبال یک ملکی باشند که حداکثر انتظارات آنها را جواب دهد.
بیشتر فعالان و سرمایه گذاران بازار مسکن و همچنین خریداران و مردم منتظرند تا ببینند وضع بازار مسکن در سال 95 چگونه خواهد شد؛ قیمتها افزایش می یابد یا کاهش و در نهایت این که موقع مناسب خرید مسکن کی فرا می رسد. به این ترتیب اکنون بازار تحلیل ها و پیش بینی ها داغ است و داغ نیز خواهد ماند، زیرا این احتمال که با لغو شدن تحریم ها رونق به اقتصاد بازگردد، زیاد و بدیهی است که یکی از نخستین بخش هایی که از این تحولات تاثیر می پذیرد، بخش مسکن است.
در مقابل کارشناسانی نیز هستند که معتقدند به دلایل اقتصادی رفع یا عدم رفع تحریم ها تاثیر چندانی بر بازار مسکن نخواهد داشت و صرفا اثر روانی آن موجود خواهد بود که آن نیز کوتاه مدت است. به زعم این کارشناسان چون محصولات مورد استفاده در بخش مسکن با تحریم ها مرتبط نیست و بیشتر مصالح ساختمانی در داخل تولید می شود، بود یا نبود تحریم ها تاثیر زیادی در این بخش نخواهد داشت. براساس تازه‌ترین آمارها از کارنامه یکساله بازار معاملات مسکن در کشور، حجم خرید و فروش مسکن طی یکسال 94 به‌رغم آنکه با کاهش 16.5 درصدی در مقایسه با مجموع کل معاملات خرید آپارتمان در یکسال 93 مواجه شده، اما در ماه‌های پایانی سال با افزایش حجم معاملات، وارد فاز تازه‌ای شده است.  
از سال 91 به بعد و با ورود اقتصاد به دوران رکود و همچنین به دلیل سرمایه‌گذاری‌های فراوان صورت گرفته در سال‌های قبل، تمایل فعالان اقتصادی به ورود به بخش مسکن کاهش پیدا کرد و این عدم تمایل تا مقطع زمانی فعلی هم ادامه پیدا کرده است. به‌طوری‌که رشد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در مناطق شهری طی سال‌های 91 تا 92 سیری نزولی (منفی) پیدا کرد. این در حالی است که از سال 92 به بعد، با تغییر دولت و همزمان با رویکرد متفاوت دولت یازدهم در اقتصاد کشور به خصوص موضوع کنترل تورم و اعمال سیاست‌های انضباطی، عملا نظام سیاست‌گذاری اقتصادی کشور با تغییرات جدی مواجه شد.
در نتیجه این تغییرات، کاهش نوسانات در سطح اقتصاد کلان و ثبات بخشی به اقتصاد، عملا چشم انداز سودآوری در بخش مسکن با کاهش مواجه شد. این تغییر چشم‌انداز، فضای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را وارد دوره جدیدی کرد که در نتیجه آن مسکن از مکان مناسب سرمایه‌گذاری برای فعالان اقتصادی به محلی نامطلوب به منظور کسب سود و ورود سرمایه تبدیل شد.
هر چند این امر به جهت خروج سوداگری و سفته بازی از بازار مسکن در گام اول می‌تواند مثبت تلقی شود، اما بازار مسکن از این دوره به بعد با خطری جدی مواجه شد. این خطر، سرریز رکود در این بخش و همچنین عدم ساخت و ساز به میزان مورد نیاز برای تامین تقاضای مصرفی خانوار است که هم اکنون خود را در قالب تشدید عمق رکود در بازار مسکن نشان می‌دهد.
در همین زمان، به دلیل جاذبه‌های چندساله بازار مسکن و سرازیر شدن سرمایه‌ها به این بخش، سمت عرضه مسکن این‌بار با مشکل جدی ساخت وساز بیش از اندازه و همچنین خانه‌های خالی فروش نرفته به ویژه در بازار آپارتمان‌های لوکس مواجه شد. این در حالی است که سمت تقاضای مسکن هم همزمان با مازاد عرضه ایجاد شده به دلیل کاهش قدرت خرید خانوار در نتیجه نرخ تورم دو رقمی و همچنین کاهش درآمد ناشی از رکود اقتصادی، قادر به پوشش هزینه‌های واحدهای تولید شده در سال‌های رونق نبوده و همین موضوع عمق رکود و شدت مازاد عرضه را دوچندان کرد.
به این ترتیب اگرچه تحت تاثیر سیاست‌های اقتصادی دولت یازدهم، و یا افزایش رکود، هم‌اکنون شاهد کاهش و ثبات قیمت در بخش مسکن هستیم، اما افت شدید سرمایه‌گذاری در واحدهای ساختمانی بازار مسکن را با بحران جدیدی مواجه کرده است. احتمال ایجاد بحران در عرضه آپارتمان‌های مصرفی و بروز جهش قیمت در این بخش مهم‌ترین خطری است که در سال‌های آینده تحت تاثیر این موضوع بازار مسکن را با تهدید مواجه کرده است.