اهداف‎ دوگانه وام‎مسکن و مشکلات پیش‎روی

فردانیوز: شورای پول و اعتبار پس از کش و قوس های فراوان رای به افزایش تسهیلات خرید مسکن داد. افزایشی که با دو هدف مشخص صورت پذیرفت: خانه دار شدن خانوارهای مستاجر و خروج بخش مسکن از رکود. در این یادداشت این موضوع را بررسی می کنیم که این مصوبه تا چه میزان می تواند کشور را به سمت این دو هدف رهسپار کند. اما قبل از بررسی این مصوبه لازم است، اصل آن را مورد بررسی قرار دهیم: براساس این مصوبه ، وام خرید مسکن در تهران، شهرهای بالای 200 هزار نفر و شهرهای کوچک به ترتیب 80، 60 و 40 میلیون تومان تعیین گردید. این وام با نرخ سود 14 درصد و بازپرداخت تسهیلات 12 ساله در نظر گرفته شده است. البته برای دریافت این تسهیلات، متقاضیان باید نیمی از مبلغ تسهیلات را برای یک سال سپرده گذاری کنند.

هدف اول: خانه دار شدن مردم

برای بررسی موفقیت این طرح در زمینه خانه دار شدن مردم، باید دو موضوع سهم این وام در قیمت تمام شده مسکن و استطاعت خانوارهای هدف برای پرداخت اقساط را بررسی کنیم. طبعا سهم وام در قیمت تمام شده مسکن در شهرهای مختلف کشور متفاوت است.

سوال بعدی که در زمینه اثرگذاری این وام در خانه دارشدن مردم مطرح است، بررسی میزان توانایی مردم در پرداخت اقساط آن است. از آنجایی که جامعه هدف این طرح را خانوارهای مستاجر تشکیل می دهد، اقدام به تبارشناسی این گروه مفید به نظر می رسد. مطالعات تجربی نشان می دهد که رابطه مستقیمی میان سن سرپرست خانوار و احتمال انتخاب مسکن استیجاری وجود دارد. یعنی، افرادی که کم سن و سال تر هستند، با احتمال بیشتری مستاجرند.

از طرف دیگر، محاسبات خراسان(به صفحه 8 امروز مراجعه کنید)، نشان می دهد که اقساط ماهیانه برای سه سطح وام به ترتیب یک میلیون و 149 هزار تومان، 862 هزارتومان و 574 هزار تومان در نظر گرفته شده است. با این حساب می توان گفت که استطاعت مالی جامعه هدف در شهرهای کوچک و متوسط بیشتر از شهر تهران می باشد.با درنظر گرفتن استطاعت مالی و سهم وام در قیمت تمام شده مسکن می توان این گونه نتیجه گرفت که علاقه مندی به این تسهیلات در شهرهایی که بین 200 هزار نفر تا یک میلیون نفر جمعیت دارند، بیشتر از سایر شهرهاست و احتمالا کمترین استقبال در کلانشهرها اتفاق می افتد که سهم وام در قیمت مسکن پایین است و اقساط آن نسبت به حقوق بالاست.

هدف دوم: خروج بخش مسکن از رکود

طبیعتا هدف دوم دولت در نتیجه بخش بودن هدف اول تعریف می گردد. یعنی اگر متقاضیان زیادی برای این طرح وجود داشته باشند، تقاضا برای مسکن شکل خواهد گرفت. در این بخش، فرض می شود تمام سقف 84 هزار وام های خرید مسکن، متقاضی دارد. طبیعتا ترکیب تحقق این وام در میان شهرهای مختلف بسیار مهم است. به این معنی که هرچند سهم تعداد وام های تحقق یافته نسبت به معاملات فعلی بازار مسکن بیشتر باشد، خروج از رکود با شدت بیشتری اتفاق می افتد. با این حال، آخرین آمارهایی که از تعداد معاملات خرید و فروش مسکن در دسترس است مربوط به سال 90 می باشد که در آن سال 874هزار معامله خرید و فروش صورت گرفته است. با توجه به درصد رشد تعداد معاملات مسکن که توسط مرکز آمار منتشر می شود، می توان نتیجه گرفت که در حال حاضر حدود یک میلیون و 200هزار معامله خرید و فروش مسکن در کشور صورت می پذیرد.

با این تفاسیر 84 هزار وام مسکن موثر در یک سال می تواند اثر قابل توجهی بر بازار مسکن بگذارد تا کسادی از بازار رخت بربندد. به هر میزان که وام مسکن سایر بانک ها نیز اضافه شود خروج بازار مسکن از کسادی تشدید خواهد شد. با این حال تردیدهای جدی در زمینه تحریک عرضه به واسطه افزایش تقاضای مسکن وجود دارد. چراکه بنا به آمارهای رسمی حدود یک میلیون و 300 هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد و علاوه بر این، تعداد قابل توجهی مسکن نیمه کاره در بازار وجود دارد. لذا، به احتمال زیاد، این افزایش تقاضا به تکمیل واحدهای نیمه کاره و پر شدن برخی از واحدهای خالی منجر می شود و اثر کمتری بر ایجاد واحدهای مسکونی جدید می گذارد.

نکته دیگری که در زمینه خروج مسکن از رکود، نقش آفرینی می کند، بحث تغییرات قیمت مسکن در اثر وام مسکن است. در این زمینه شورای پول و اعتبار، اقدام به عمل تحسین برانگیزی کرده است که می تواند آثار تورمی و افزایش قیمت مسکن را تا حد زیادی کنترل کند. سپرده گذاری یک ساله نیمی از وام درخواستی باعث می شود تا تقاضا برای وام در طول زمان توزیع شود و آثار روانی شروع این طرح کنترل شود. طبعا، اولین وام هایی که برای خرید خانه به افراد تعلق خواهد گرفت، خرداد ماه سال آینده خواهد بود که سبب می شود، جلوی افزایش قیمت مسکن تا حدی گرفته شود. کارکرد دیگر این اقدام را می توان در کاهش مشکل نقدینگی این طرح جست و جو کرد.

چراکه یکی از مشکلات اساسی که بر هر طرح افزایش وام مسکن وارد می شد، نبود نقدینگی برای افزایش این وام بود. در پایان باید گفت گرچه نقدهایی به این طرح وارد است اما در مجموع خوب ارزیابی می شود. شاید مهم ترین برتری این طرح در مقابل ایده های خانه دار شدن در دولت قبل(نظیر مسکن مهر)، وارد نکردن فشار بر پایه پولی و به دنبال آن افزایش تورم است.

هرچند که حجم خانه دار شدن مردم در این طرح قابل مقایسه با مسکن مهر نیست، اما زمانی که این طرح را در کنار مسکن اجتماعی قرار می دهیم، می توان گفت، دولت برای گروه های درآمدی متنوع، برنامه دارد.