چرا قانون مالیات برخانه‌های خالی اجرا نمی‌شود؟

چند سالی است روند افزایش قیمت مسکن آغاز شده و هر ساله علی‌رغم وعده‌های مسئولان برای کنترل این بازار، قیمت‌ها به سرعت به مسیر خود ادامه می دهد. این وضعیت تا جایی پیش رفته که قیمت برخی واحدهای مسکونی در مناطقی از تهران، با سایر واحدهای شهرهای پرآوازه دنیا هم تراز شده است.
با توجه به نیاز فراگیر اقشار مختلف مردم به تامین مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی، ساماندهی بازار مسکن و امکان تامین آن برای اقشار مختلف جامعه، به عنوان یکی از مهم ترین مطالبات مردمی مطرح شده است.
به گفته بسیاری از کارشناسان افزایش بی‌رویه قیمت مسکن به این دلیل است که تولید و عرضه مسکن به اندازه کافی نبوده و همچنین برخی از افراد، با خرید تعداد بسیار زیاد واحد مسکونی، و اجاره ندادن آن، چرخه عادی عرضه مسکن را دچار اختلال کرده، تا در نتیجه شکل‌گیری تقاضای کاذب در بازار مسکن و متعاقبا افزایش قیمت‌ها، به سوداگری خود مشغول باشند.
مالیات خانه‌های خالی از طرح تا قانون
مجلس یازدهم، در راستای حل معضل مسکن و پاسخ به نیاز بسیاری از اقشار جامعه، طرح مالیات بر خانه های خالی را در دستور کار خود قرار داد. ۲۲ تیر ماه سال ۹۹ بود که دو فوریت طرح مالیات بر خانه‌های خالی در دستور کار جلسه علنی مجلس قرار گرفت و پس از بررسی و تصویب به شورای نگهبان ارسال شد که شورای نگهبان هم با بررسی آن ایراداتی به طرح گرفت و به مجلس بازگشت.
پس از این که ایردات شورای نگهبان رفع شد، طرح به شورا ارسال شد و در نهایت ۲۶ آذرماه سال ۹۹ به تایید شورای نگهبان رسید.
امروز با گذشت بیش از یک سال از لازم الاجرا شدن اخذ مالیات از خانه های خالی، گلایه هایی از سوی نمایندگان درباره عدم اجرای کامل طرح وجود دارد که در این راستا مسئولان متولی اجرای طرح معتقدند عدم همکاری برخی از دستگاه ها برای تکمیل سامانه املاک و اسکان موجب شده این طرح اجرا نشود.
بر اساس قانون مالیات برخانه‌های خالی، واحدهای مسکونی که اطلاعات اقامت و مالکیت آنها در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نشده باشد، در حکم خانه خالی محسوب می‌شوند. مالکان واحدهای مسکونی مکلف به تأیید اقامت اعلام شده توسط خود یا بهره‌برداران واحد در سامانه مذکور هستند. در صورت احراز تخلف در ثبت اطلاعات، واحد مسکونی مشمول جریمه‌ای معادل مالیات سال اول صدر این ماده می‌شود.
ضرایب مالیاتی در این قانون برای خانه‌های خالی مشخص شده، از این رو ضریب مالیات بر خانه‌های خالی در تهران و سایر شهرهای بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت برای دارندگان ۱ تا ۵ خانه عبارت‌اند از برای سال اول: ۶ برابر ارزش اجاری ملک، سال دوم: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک و سال سوم: ۱۸ برابر ارزش اجاری ملک مالیات تعیین شده است همچنین ضریب مالیات برای کسانی که بیشتر از ۵ خانه خالی دارند در سال اول: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک‌ها، سال دوم: ۲۴ برابر ارزش اجاری ملک‌ها و سال سوم: ۳۶ برابر ارزش اجاری ملک‌هاست.
مالکان مکلف هستند تا در سامانه اسکان ثبت‌نام کنند، پس از آن وزارت راه و شهرسازی بعد از شناسایی واحدهای خالی، باید موارد را به سازمان امور مالیاتی ابلاغ کند. در نهایت این سازمان ضریب مالیات را به مالکان خانه‌های خالی اعلام می‌کند و مالک خانه در صورت نداشتن اعتراض می‌تواند یک ماه بعد از ارسال برگ تشخیص مالیات، برای پرداخت آن اقدام کند.
چالش‌های شناسایی خانه‌های خالی
وزارت راه و شهرسازی عهده‌دار شناسایی خانه‌های خالی شده و سامانه املاک و اسکان هم در مردادماه سال ۱۳۹۹ در همین راستا آغاز به کار کرد و مردم ملزم شدند که اطلاعات سکونت خود را در این سامانه اعلام کنند.
برخی نمایندگان مجلس شورای اسلامی معتقدند که نکته مهم در اجرای این قانون، تشخیص خالی بودن واحدها است که این موضوع همکاری بسیاری از دستگاه‌های مرتبط نظیر وزارت نیرو، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را برای تکمیل سامانه املاک و اسکان می‌طلبد. در عین حال نمایندگان مجلس بر لزوم اجرای این قانون تاکید داشته و قول نظارت بر اجرای دقیق این قانون را داده‌اند.
قانون مالیات بر خانه‌های خالی چه تعداد واحد مسکونی را وارد بازار اجاره می‌کند؟
اول تیر ماه سال ۱۴۰۱، رئیس مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی مجلس شورای اسلامی گفت که مطابق با قانون قرار بر این بود که دو میلیون خانه خالی و احتکاری وارد بازار مسکن شوند که البته بعد از یک سال از تصویب این قانون، صرفاً چند صد خانه براساس خوداظهاری شناسایی شده و از مالکان آنان مالیات دریافت می‌شود.
رییس مجلس همچنین در این جلسه تاکید کرد که وزارت راه و شهرسازی باید جدی تر این قانون را اجرا کند تا تأثیر آن را در بازار مسکن ببینیم.
اوایل مرداد ماه سال گذشته مرحوم رستم قاسمی وزیر وقت راه و شهرسازی در مصاحبه‌ای درباره اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی گفته بود که اطلاعات ۷۲ میلیون نفر در سامانه املاک و اسکان وجود دارد که با وجود عدم تکمیل، جامع‌ترین بانک اطلاعاتی کشور است.
وی با تاکید بر اینکه قانون مالیات بر خانه‌های خالی زمانی خوب اجرا می‌شود که سامانه املاک و اسکان تکمیل شده باشد، تاکید کرده بود که برای ۷۵۰ هزار واحد خالی کشور از سازمان امور مالیاتی، قبض مالیاتی صادر شده است.به گفته قاسمی ۶۰ هزار نفر از این ۷۵۰ هزار نفر اعتراض کرده‌اند که اطلاعاتی که بر اساس آن قبض مالیاتی صادره شده اشتباه بوده است.
حسن لطفی نماینده مردم همدان در خصوص قانون اعمال مالیات بر خانه های خالی گفته بود که به لحاظ تصویب قانون در کشور مشکلی نداریم و قوانین خوبی در تمامی زمینه ها داریم. اما متاسفانه این قوانین در مرحله اجرا به مشکل می خورند. چالش این است که متاسفانه دولت آمار و اطلاعات دقیق در دسترس ندارد. سازمان امور مالیاتی برای اخذ مالیات از خانه های خالی نیاز به اطلاعات دقیق دارد.
برخی نمایندگان مجلس معتقدند وزارت راه و شهرسازی و یا دیگر نهادهایی که متولی امر مسکن در کشور هستند، به وظایف خود در زمینه ایجاد یک سامانه جامع برای اخذ اطلاعات سکونت گاه های کشور عمل نکرده اند. آنها تاکید دارند که تا وقتی آمار دقیقی در خصوص خانه های خالی کشور نداشته باشیم، قانون اخذ مالیات از خانه های خالی اجرایی نخواهد شد. زیرا سازمان امور مالیاتی دیتایی ندارد که بتواند بر اساس آن تصمیم گیری های درستی داشته باشد.
بسیاری از خانه های کشور قولنامه ای هستند که در جایی ثبت نشده اند. حتی خود این قولنامه ها ساماندهی نشده اند.
برای ۶۳ هزار واحد مسکونی برگ مطالبه مالیاتی صادر شده است
آن طور که دولت در بودجه سال ۱۴۰۲ پیش‌بینی کرده، قرار است از خانه‌های مسکونی خالی از سکنه ۲۰۰۰ میلیارد تومان مالیات اخذ شود. رقم چشم‌گیری که به اعتقاد کارشناسان به نظر نمی‌رسد با ادامه روش فعلی محقق شود.
به نظر می‌رسد براساس آنچه نمایندگان مجلس و کارشناسان می گویند دریافت مالیات از خانه‌های خالی می تواند گره بزرگی از مشکلات مستاجران باز کند که در این زمینه وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی وظیفه سنگین و مهمی دارند.
برهمین اساس ۱۷ خردادماه امسال سید محمدهادی سبحانیان، رئیس سازمان امور مالیاتی کشور در صفحه شخصی خود در توئیتر نوشت که در جلسه با وزیر راه و شهرسازی، تفاهم‌های مهمی برای اجرای هر چه بهتر و قوی‌تر مالیات بر خانه‌های خالی انجام داده است.
به گفته سبحانیان تاکنون برای بیش از ۶۳ هزار واحد مسکونی معرفی شده از سوی وزارت راه و شهرسازی برگ مطالبه مالیاتی بالغ بر ۱,۴۰۰ میلیارد تومان صادر شده است.
همچنین ۱۸ تیر ماه امسال سخنگوی سازمان امور مالیاتی کشور گفته بود که سازمان امور مالیاتی اطلاعات خانه‌های خالی را از سامانه ملی املاک و اسکان که زیر نظر وزارت راه و شهرسازی است دریافت می‌کند. بر اساس این اطلاعات، برای فردی که بیش از دو واحد خانه خالی دارد، برگه مطالبه مالیاتی صادر شده است. البته این برگه‌ها بر اساس اطلاعات سال ۱۴۰۰ است، بر این اساس حدود ۶۳ هزار خانه خالی شناسایی و برای مالکین این خانه‌ها برگه مطالبات مالیاتی صادر شده است.
مهدی موحدی با اشاره به اینکه در فاز نخست حدود ۵۱۵ هزار واحد خالی شناسایی شده بود، گفت: تعداد آن بعد از اصلاح و پالایش کمتر شد و برای اینکه با اطمینان بیشتری نسبت به صدور برگه مالیات اقدام کنیم، مبنا دو خانه به بالا قرار گرفت.
سخنگوی سازمان امور مالیاتی در ادامه در مورد نحوه شناسایی خانه‌های خالی توضیح داد که به موجب قانون هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک کشور در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد به عنوان خانه خالی شناخته می شود و اگر به ازای هر ماه بیش از این زمان یاد شده خالی باشد بدون لحاظ معافیت‌های مندرج در قانون مالیات‌های مستقیم به حکم ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره املاک خواهد شد.
۲۵ تیر ماه، شاهین مستوفی مدیرکل دفتر حسابرسی مالیاتی سازمان امور مالیاتی در مصاحبه‌ای با اشاره به آن که وزارت راه و شهرسازی اطلاعات خانه‌های خالی مربوط به سال ۱۴۰۱ را در اختیار سازمان امور مالیاتی نگذاشته است، گفت: وزارت راه و شهرسازی باید تا پایان تیرماه این اطلاعات را به سازمان مالیاتی برساند تا بتوانیم مالیات بگیریم.
وی اضافه کرد که وزارت راه و شهرسازی هنوز دسترسی برخط به سازمان امور مالیاتی نداده است و دیتای قابل اتکا در آن وجود ندارد. مردم مکلف هستند اطلاعات خانه‌های خود را در سامانه املاک و اسکان بارگذاری کنند و وزارت راه و شهرسازی هم باید این اطلاعات را به صورت برخط به سازمان مالیاتی بدهد که تاکنون این اطلاعات را نداده است. البته دسترسی برخط داده، اما قابلیت برداشت اطلاعات را نداده است.